Теоретические аспекты рынка недвижимости Рынок недвижимости и его инфраструктура

Главная страница
Контакты

    Главная страница



Теоретические аспекты рынка недвижимости Рынок недвижимости и его инфраструктура



страница1/3
Дата20.01.2017
Размер0.85 Mb.
ТипГлава


  1   2   3
содержание


введение
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

1.2. Субъектная структура рынка недвижимости

1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка


Глава 2. Анализ Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок жилищного строительства

2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства

2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг.

2.3 Ипотечное кредитование как одно из факторов развития жилищного строительства в Республике Казахстан


Глава 3. исследование международного опыта и перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства

3.1 Проблемы развития программы индивидуального жилищного строительства

3.2 Перспективы развития риэлторского бизнеса в Казахстане

3.3 Исследование рынка недвижимости на международном уровне



заключение
список использованной литературы
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно­шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек­торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть нацио­нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа­ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам 2006 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2005 году.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при средней стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке.

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1 Рынок недвижимости и его инфраструктура
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:


  • информация о ценах, спросе и предложении;

  • посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

  • свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;

  • перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

  • обеспечение свободы предпринимательства;

  • эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:



  • народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);

  • региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

  • локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

  • объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

  • инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

  • трансаквдонный (психолого-поведенческий);

  • рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­стов по теории рыночной экономики);

  • социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных техно­логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по­литики Казахстана.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:



  1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

  2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
    и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).

  3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
    регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
    участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).

  4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:



  1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
    (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
    руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­
    разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

  2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

  3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра­структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта­пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи­мости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения методологического подхода:


  1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
    и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
    рынка недвижимости).

  2. Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

  • органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

  • специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;

  • саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

  • образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;

  • некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой­ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга­низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко­номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель­ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:


  • развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

  • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен­ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя­тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про­живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк­туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со­циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

1.2 Субъектная структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференци­ровать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности не­движимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно дей­ствуют три сектора:


  • развитие (создание) объектов недвижимости;

  • управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

  • оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государ­ственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимо­сти, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выяв­ления структурной определенности каждого из четырех секторов используем ме­тод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в пере­ходный период:


  • слабая изученность;

  • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и эконо­мичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает сте­пень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недви­жимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития переда­ется непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связан­ных с ними финансовых потоков, подразделяемых:


  • на инвестиции;

  • товарные;

  • ипотеку;

  • доходы и налоги от сделок;

  • эксплуатации объектов недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управ­ления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это любое юридиче­ское или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимо­сти. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализи­рованных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен переч­нем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.



К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

  • органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

  • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
    и землепользование (республиканские и областные земельные органы, зани­мающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зони­рованием территорий, оформлением землеотвода;

  • Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
    занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
    застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадаст­ра, выдачей разрешений на строительство;

  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занима­ющиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных про­ектов;

  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы техниче­ской, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строитель­ством и эксплуатацией зданий и сооружений.

  • К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

  • предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или фи­зические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие ком­мерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом
    (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
    деятельности);

  • инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привле­ченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости1;

  • риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
    совершении сделок с объектом недвижимости;

  • девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или арен­ды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
    недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
    проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объ­екта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
    с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
    и соинвесторов);

  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
    (вторичной застройки);

  • заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
    могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

  • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессио­нальной ответственности;

  • управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координа­цию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удов­летворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
    с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
    и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

  • оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
    инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
    объектов недвижимости;

  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рын­ке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и обо­ротом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок не­движимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, спе­циализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

  • другие специалисты - сотрудники и члены национальных и

  • международ­ных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизи­рованными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав соб­ственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объ­ектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими форма­ми перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вто­ричного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор реше­ний относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обуслов­лена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфи­денциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимо­сти различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положе­нием продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены опре­деляется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как умень­шить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недви­жимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке явля­ется абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и по­купателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в эко­логически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограни­чено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестицион­ных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной сто­роны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной фор­мализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос техно­логий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижи­мости.
1.3 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тре­мя позициями:


  1. Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономиче­ских отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

  2. Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.

  3. Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспече­ния человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления произ­водственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подра­зумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инве­стиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижи­мости с инвестиционным рынком.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижи­мости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьше­нию иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходи­мых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через уча­стие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет само­стоятельно управлять объектом недвижимости.

Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслужи­вании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуа­тации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами не­движимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления.

Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффектив­ном управлении для получения дохода.

Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:


  • для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный товар;

  • для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход.

Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пре­делах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учи­тывается в цене объекта недвижимости.

Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти из­держки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены.

Низкая корреляция1 доходов от объектов недвижимости с доходами от финан­совых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансо­вых активов.

Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это движение стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться как в производственных, так и в личных целях.

Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.


Глава 2. Маркетинговые исследования Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок недвижимости
2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства
Столичный рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост цен. По прогнозам экспертов, своих позиций рынок в этом году не сдаст. Тенденция подорожания строящегося жилья сохранится. Цены на вторичном рынке, возможно, стабилизируются. Но дело до удешевления квартир не дойдет.

Развернувшееся жилищное строительство в Астане набирает обороты. По агентства недвижимости «Жас кала XXI», в настоящее время в столице работает около 190 строительных компаний. При этом если рассматривать структуру и состав новостроек Астаны, то места распределились следующим образом. Первенство в данном рейтинге заняло жилье эконом-класса, удельный вес которого на первичном рынке составляет 48 процентов.

– Увеличение объемов жилья этой категории на первичном рынке связано с реализацией государственной жилищной программы. Большое количество потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье именно эконом-класса, стимулируют строительные компании строить данный вид недвижимости. И еще. Наши строители не умеют возводить элитное жилье.

Стоимость «квадрата» этой категории жилья в настоящее время колеблется в пределах 450-650 y.е. Вторая позиция рейтинга досталась жилью бизнес-класса. Отрыв его совсем незначителен – три процента. Один квадратный метр жилья бизнес-класса строительные компании реализуют по 650-850 долларов. Элитное жилье слабо представлено на первичном рынке – всего 7 процентов. Сегодня красная цена квадратного метра жилья элит-класса – 1500 долларов США. Тенденция преобладания товара эконом-класса и бизнесс-класса, по мнению экспертов, сохранится надолго.

Застройщики увеличивают объемы строительства. Но им пока не по силам удовлетворить спрос, постоянно растущий за счет притока людей в столицу. Данное обстоятельство незамедлительно сказалось на стоимости недвижимости вторичного рынка жилья. Владельцы недвижимости на вторичном рынке, долго не думая, стали взвинчивать цены на свои квартиры, пользуясь сложившимся дисбалансом предложения и спроса на рынке недвижимости. Задают тон в удорожании недвижимости благоприятная конъюнктура цен на нефть и положительная динамика развития экономики страны. По наблюдениям специалистов ежегодно квадратный метр «тяжелеет» на 35%.

Сегодня квартиры на уровне забивки свай чаще покупают люди, уже имеющие жилье. Они стали активно вкладывать свои финансовые сбережения в квадратные метры. Тенденция превращения недвижимости в источник инвестиционных вложений становится заметной. Квартиры на «первичке» покупаются для страховки капитала и получения за год больших процентов после ее продажи. К примеру, квадратный метр жилья на нулевом этапе строительства обходится покупателю в $350-400, а на момент ввода в эксплуатацию жилого комплекса этот же «квадрат» стоит около $700. По оценкам риэлторов, за год строительства квадратный метр в среднем дорожает на 60%. Такие проценты сегодня не может дать ни один казахстанский банк второго уровня. Строящаяся недвижимость стала золотым кладезем для предприимчивых граждан.

Стабильный рост цен на первичном рынке также вызван отсутствием стройиндустрии в Казахстане. Покупка импортных строительных материалов, их транспортировка ежемесячно дорожают.

Все говорят о том, что строящееся жилье постоянно дорожает. Но не многие знают, что стоимость строительных материалов растет немалыми темпами. Например, только цена арматуры за последние месяцы выросла в два раза. Снос также является одним из существенных факторов увеличения цены квадратного метра на первичном рынке.

Приемлемые условия ипотечного кредитования расширяют круг потенциальных покупателей квартир, тем самым увеличивая спрос. И как следствие, дефицит предложения с появлением ипотеки начинает прогрессировать, цены на недвижимость растут. Хотя по этому вопросу мнения разделились. Влияние ипотеки на рост стоимости квадратного метра в банковском секторе считается минимальным.

Темпы роста цен, по разным оценкам, составляют 1,5-3% в месяц. Уже сегодня средняя цена столичного квадратного метра, которая еще в конце 2006 года держалась на уровне 650 долларов, а на сегодняшний день уже перешагнула отметку в 710 долларов. Не остановила, вопреки бытовавшим прогнозам, рост цен в Астане даже государственная программа жилищного строительства.

Если в Алматы лето 2006 года на рынке недвижимости ознаменовалось затишьем, все замерли в ожидании обвала цен, то в Астане такой период был не столь затяжным, как в южной столице.

По прогнозам экспертов, первичный рынок обладает существенным потенциалом роста. Непрерывное увеличение стоимости квартир продлится еще ближайшие пять лет. Спад цены произойдет лишь в случае «затоваривания» рынка. А в настоящее время рынок недвижимости пока очень далек от насыщения.

Объемы бурно развивающегося первичного рынка недвижимости не дотягивают до показателей эксплуатируемой недвижимости. Благодаря строительству ассортимент вторичного рынка постоянно обновляется. Происходит это по понятным причинам. Как только квартиры переходят от строителей в чью-то собственность, то они моментально переходят в разряд жилья вторичного рынка. В скором будущем произойдет мощное вступление огромного количества новостроек на просторы вторичного рынка.

По мнению риэлторов, спрос на вторичное жилье был, есть и будет. Разговоры о том, что он в скором времени исчерпает свои возможности, беспочвенны.

Сегодня лишь в одном районе Астаны первичный рынок доминирует, а вторичный рынок находится в зародышевом состоянии. Левый берег реки Ишим стал непаханым полем для развернувшейся стройки века. Цены на квартиры в сердце будущего административного центра столицы на несколько пунктов выше, чем в черте старого города. Будущее выгодное месторасположение тому виной, говорят риэлторы. Сегодня средняя цена квадратного метра на левобережье составляет 1200 долларов.

Вторичный рынок очень неоднородный. Он представлен морально и физически устаревшими пятиэтажками хрущевской и брежневской эпох, а также новостройками. Сегодня равным успехом в Астане пользуется всякая недвижимость вторичного рынка. Приезжие люди не могут ждать квартиру на первичном рынке и покупают вторичное жилье. Как отмечают риэлторы, еще в прошлом году жилье на вторичном рынке стоило дороже, чем на первичном. Ценовой разрыв между жильем первичного и вторичного рынков был виден невооруженным глазом. Сегодня наметилась другая тенденция. Цена «квадрата» «вторички» не превышает стоимости квадратного метра строящейся недвижимости. Всплеска цен на вторичном рынке недвижимости не предвидится. Этап скачкообразного увеличения стоимости «квадрата» пройден для данного рынка, убеждены риэлторы.

При этом ценовой разброс сохранится. Как известно, стоимость квадратного метра в одном районе может значительно колебаться. Определяющим фактором стоимости жилья, после месторасположения, является именно «возраст» недвижимости. На вторичном рынке самая дорогая недвижимость представлена жилыми комплексами на набережной реки Ишим.

По мнению аналитиков, если в экономике или в политической ситуации не произойдет крутых перемен, цены на недвижимость будут расти.

Ситуация на рынке недвижимости Южной столицы, итоги прошлого года и ожидания года наступившего… …цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек.

Существует множество макро- и микроэкономических факторов, влияющих на рост цен на рынке недвижимости:

1. Урбанизация

Известно, что быстрое увеличение населения всегда приводит к проблемам роста цен на недвижимость. Особенно остро эта проблема стоит в городах и пригородах. Если посмотреть данные в динамике по мировой урбанизации, то результаты будут более чем удивительные - ее невиданные темпы и масштабы даже получили название "городской революции". Быстрое увеличение населения пропорционально повышает спрос на недвижимость, что уже стало общемировой тенденцией, в рамках которой Алматы не является исключением, так как город постоянно пополняется за счет легальной и нелегальной миграции. В результате этого, значительно повышается спрос на жилье внутри города и его окрестностях, что и приводит к росту цен на недвижимость.

2. Рост доходов населения

Стабильная политическая ситуация, устойчивая экономика, стабильная валюта - все эти факторы влияют на уровень доходов населения внутри страны. Люди становятся богаче и, соответственно, задумываются об изменении и улучшении своего жилья, естественным образом подогревая интерес к рынку недвижимости.

3. Аренда

Существующие в Казахстане законодательные ограничения на приобретение недвижимости нерезидентами, при их постоянно увеличивающемся количестве, в Алматы неуклонно ведут к росту арендной платы. Становится очевидно, что последний фактор приводит к выгодности приобретения квартир, домов и офисов для последующей сдачи их в аренду. И как результат - происходит повышение спроса на недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость

Рост цен на основные энергоресурсы приводит к увеличению доходов государственных и частных структур. Скапливаются капиталы, которые должны быть размещены на других рынках, приносящих доход. Однако в Казахстане, несмотря на одну из самых лучших банковских систем в СНГ, практически отсутствует рынок ценных бумаг, где можно было бы размещать сверхприбыли от продажи нефти. Рынок недвижимости, благодаря своей устойчивости и стабильности, стал практически единственным выгодным для сохранения и умножения финансовых активов. Очевидно, что ни один банковский депозит не дает такого дохода, как рынок земли или жилья. Цены на недвижимость за 2004 год выросли на 50-70% - это просто несравнимая сумма с годовой процентной ставкой 6-8% по банковскому депозиту.

Кроме этого, ликвидность и рентабельность рынка недвижимости основных городов Казахстана привлекли к нему массу мелких и крупных инвесторов, которые, в свою очередь, стали скупать объекты недвижимости с целью их дальнейшей перепродажи, что и привело к спекулятивному росту цен.

5. Ипотека

Путем удешевления ипотечного кредитования и кредитов системы жилищных строительных сбережений было обеспечено повышение доступности жилья для широких слоев населения Казахстана. Тем самым, самая развитая система ипотечного кредитования в СНГ стала еще одним значимым фактором, способствующим удорожанию жилья.

6. Валютный рынок

За последний год падение курса доллара, как традиционной валюты расчетов по сделкам с недвижимостью, также сказалось на повышении ее стоимости.

По результатам выборов в США можно предположить, что доллар будет продолжать девальвировать, тогда как цены на нефть будут продолжать расти, значит, цены на жилье в долларах будут увеличиваться как минимум пропорционально долларовой девальвации.

Рост цен на основные энергетические источники будет приносить Казахстану возрастающий доход, следовательно, финансовые потоки будут направляться в недвижимость. Количество девелоперов и застройщиков на рынке будет увеличиваться, так как строить выгодно, и можно предположить, что настанет такой момент, когда потребителю или инвестору будет выгоднее купить новостройку, чем вкладывать деньги во вторичный рынок.

С помощью государства, начавшего в 2005 году финансирование президентской программы строительства жилья эконом-класса (что составляет 150 млрд. тенге, вложенных на три года), и деятельности девелоперов, Казахстан будет изменять облик своих городов и значительно расширять их территории, тем самым превращая каждый из них в цветущие и современные мегаполисы.

В апреле 2005 года Всемирный банк одобрил предоставление Казахстану займа на сумму $10 млн. для финансирования Пилотного проекта регистрации рынка недвижимости. Это уже 13 по счету заем со стороны Мирового банка, на осуществление которых, начиная со вступления Казахстана во Всемирный банк в 1992 году, банк одобрил предоставление в общей сумме на $ 959 млн..Цель данного проекта - разработка и апробация моделей для создания унифицированной системы регистрации объектов недвижимости, а также развитие рынков земли и недвижимости в Казахстане. После того, как республика вступила на путь рыночных отношений, экономика страны нуждалась во многих преобразованиях. Одним из важных элементов в этом процессе стала приватизация земли и объектов недвижимости, разъяснение прав, связанных с владением землей и недвижимостью. Основные цели данного проекта: - повышение стабильности прав на землю и владение недвижимостью, что будет способствовать развитию частного сектора, повышению инвестиционной активности и использованию устойчивых в природоохранном отношении методов гражданского и промышленного строительства; - повышение качества и надежности, и снижение себестоимости сделок с земельными участками и объектами недвижимости; - оказание содействия развитию кредитных систем путем предоставления кредитным учреждениям возможностей использования ипотечных механизмов для надежного обеспечения сделок. Пилотный проект будет осуществляться в Алматинском и Акмолинском регионах, а также в г. Алматы. Общая стоимость проекта - $ 13,28 млн., в том числе $ 1,08 млн. предусматривается на непредвиденные расходы, связанные с выполнением работ и колебаниями цен. Заем Всемирного банка - $ 10 млн. (профинансирует 75% общей стоимости проекта). Софинансирование из бюджета - $ 3,3 млн. на финансирование расходов на персонал и аренду помещений для отделов регистрации. Заем предоставляется сроком на 20 лет под стандартную переменную процентную ставку Всемирного банка с пятилетним льготным периодом. В целом на цели подготовки проекта предусмотрено $ 1,5 млн. Проект состоит из трех основных частей:

1) Компонент институционального развития ($ 2,06 млн.) предусматривает: - оказание помощи Министерству юстиции по созданию и управлению новой системой регистрации путем предоставления технического содействия и подготовки кадров; - совершенствование правовых аспектов регистрации прав на объекты недвижимости путем увязки этой работы с процессом определения земельных титулов и картографирования земельных угодий, а также путем расширения использования информационных технологий.

2) Компонент системы регистрации ($ 7,91 млн.): - создание отделов по регистрации объектов недвижимости при региональных управлениях Министерства юстиции; - апробацию процедур работы таких отделов, в том числе форм регистрационных книг, стандартных форм регистрации сделок и процедур работы с документами.

3) Компонент составления карт земельных угодий ($ 730 тыс): - апробацию использования цифровых карт для оказания содействия системе регистрации в определении потребности в дополнительных технологических инвестициях для распространения этой системы в целом по стране; - предоставление оборудования для кадастровой съемки Государственному комитету по земельным ресурсам для повышения точности информации для целей регистрации земельных угодий.


2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг
Государство намерено строить недорогое жилье и смягчить условия ипотечного кредитования на его приобретение. Размеры первоначальных взносов и процентные ставки будут снижены, а сроки возврата кредитов увеличены. Ныне почти половина сделок купли-продажи недвижимости в Казахстане совершаются с помощью ипотечного кредитования. Сроки выплаты кредитов составляют от 10-ти до 15 лет, а размер первоначального взноса достигает половины стоимости приобретаемого жилья.

Министр промышленности и торговли Казахстана считает, что преимущества новой жилищной программы неоспоримы. Впервые покупка жилья становится доступной широким массам населения, вдобавок программа создаст 45 тысяч новых рабочих мест.

«Будет построено большое количество нового жилья повышенной комфортности; улучшится архитектурный облик городов и сел; возрастут налоговые поступления от строительной индустрии», - отмечает он.

Однако многие местные эксперты и представители деловых кругов не разделяют подобного энтузиазма, вспоминая грандиозные планы советского правительства, так и оставшиеся неосуществленными, с той лишь разницей, что теперь невыполнимые планы строятся при рыночной экономике.

Экономисты говорят о нестыковках в финансовых расчетах; строители – о том, что ни одна частная фирма не станет строить себе в убыток; а коммерческие банки отказываются финансировать программу при отсутствии государственных субсидий.

Уход же в отставку ведущего экономиста страны Григория Марченко в день утверждения жилищной программы расценивается не иначе, как своего рода «импичмент» несбыточным планам правительства. Будучи главным реформатором в казахстанском правительстве, Марченко лично занимался разработкой жилищной программы.

Критики правительственной программы считали, что времена массового жилищного строительства прошли – уже хотя бы потому, что строительство в основном ведется частными фирмами.

В СССР жилье населению предоставляло государство. Квартиры получали бесплатно в порядке очереди, и каждый гражданин мог рассчитывать на жилплощадь. Но, когда на смену социалистическому строю пришли рыночные отношения, все изменилось. В настоящее время основной массе населения жилье недоступно.

Стоимость квартир в крупных городах достигает нескольких десятков тысяч долларов. При среднедушевом доходе по Казахстану примерно 120 долларов в месяц для большинства населения покупка жилья остается несбыточной мечтой.

Однако, по мнению экономистов, цены на жилье должны устанавливаться естественным образом в зависимости от рыночной конъюнктуры, в нынешних условиях снижение цен на недвижимость невозможно, так как цены на строительные материалы постоянно растут.

Казахстанские строители в основном используют импортные строительные материалы, так как отечественные производятся в недостаточном количестве и значительно уступают импортным по качеству. Ряд материалов – например, строительное стекло, теплоизоляционные материалы, линолеум, современные кровельные материалы - вообще не производятся в Казахстане.

А, по мнению банкиров, существующую систему ипотечного кредитования вряд ли можно изменить. Банки не в состоянии снизить процентные ставки и другие условия кредитования.

«Всё зависит от государства, - Если оно готово возместить расходы, банки примут все условия, о которых говорится в послании президента. Банк ведь не может административным решением снизить процентные ставки и работать себе в убыток».

Государственная программа жилищного строительства на 2005-2007 годы. Строительство домов уже закачивается, списки очередников утрясаются. Прямо идиллия какая-то, жилищный рай. При этом во всех областных акиматах страны, включая Алматы и Астану, специалисты департаментов строительства бодренько утверждают, что у программы нет никаких проблем: средства выделяются из республиканского и местного бюджетов, стройматериалы подвозятся вовремя, и вообще, срыву программы ничего не грозит.

В комитете по делам строительства министерства энергетики, индустрии и торговли, в отделе жилищной политики специалисты подтвердили, что выполнение программы идет хорошими темпами по городам весей республики. Сказали, что даже такой проблемный пункт ее выполнения, как жилье в кредит, который больше всего вызывал у экономистов тревог и волнений, нынче урегулирован специальным постановлением. Оно вышло первого сентября 2004 года и адресовано местным исполнительным органам. В частности, по ипотечному жилью в нем говорится, что между 11 банками страны и Казахстанской ипотечной компанией достигнуто соглашение о льготных условиях выдачи жилья в кредит. В рамках жилищной программы люди смогут приобрести квартиры на выгодных условиях: первичный взнос будет равен десяти процентам от стоимости квартиры (вместо тридцати), проценты тоже уменьшатся до 9-10 годовых (вместо 15%), а сроки выплаты кредита увеличатся до 20 лет.

Еще вчера все банки страны единогласно говорили, что им не выгодно участвовать в программе на таких условиях, какой бы государственной она ни была. Сегодня они в ней молча участвуют. «Поэтому, - заключают министерские чиновники, - обещания президента об обеспечении граждан страны дешевым жильем нельзя считать популистскими».

Как будут распределяться долгожданные квартиры? Опять же, с высоты министерских столов и стульев, все будет просто и честно. Есть списки очередников, которые составляются в акиматах, в департаментах жилья. Количество очередников определено. Единственное, чего не могут дать чиновники, так это гарантий, что в новые дома въедут именно те, кто стоял в очереди по 20 лет. Прозрачности системы нет, но это не их забота. С подобными вопросами надо обращаться к местной власти. А там, как уже выше говорилось, все прекрасно и чудесно.

Казахстанские политологи считают, что, говоря по поводу программы жилищного строительства на ближайшие годы, необходимо учитывать объемы добычи нефти и цены на нее. Согласно экономическим прогнозам, страну ожидает потоп от нефтедолларов. Куда их будут вкладывать? В бизнес нельзя: если нет политической крыши, там не пропишешься. В гостиницы и рестораны тоже не стоит - этот сегмент рынка принадлежит элите. В энергетику, нефть, газ, горнометаллургическую промышленность просто нельзя! Остается сельское хозяйство и недвижимость. Но в хозяйство вкладывать деньги рискованно, так как земля не передана в частную собственность, и сельский бизнес никак не защищен. Получается, что реально можно работать только на рынке недвижимости. В России, в частности в Москве, сейчас продают жилье по 4 тыс. долларов за квадратный метр, в Париже один квадратный метр стоит от 5 до 12 тыс. евро. Скорее всего, цены на жилье у нас тоже будут постоянно расти. Как это отразится на жилищной программе? Жилье, может быть, и построят. Но люди, стоящие в очереди с прошлого века, не увидели своих квартир, потому что в стране отсутствует справедливый механизм их распределения. При этом никто не вправе потребовать показать или обнародовать списки, дать гарантии. На дворе – рынок! Завтра любая из структур, замешанная в выполнении жилищной программы, скажет, что ей выгодно поступить так и никак иначе, и этого будет достаточно, чтобы среди очередников оказались те, кто в этой очереди никогда не стоял, но имеет нужную сумму денег, чтобы выкупить льготное жилье.

Что касается мест застроек и их удаленности от центра, то действительно, дома поднимутся не в сердце Алматы, но и не в Бурундае. Уже началось освоение земли в западной части города, в микрорайонах «Мамыр-3, 4, 5, 6». Под ипотеку планируется сдать около 4 тыс. квартир.

Согласно Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы, по республике запланировано сдать 12 млн. кв. метров жилья. В 2005 году – 3 млн. кв. метров, в 2006-м – 4 млн.. кв. метров, в 2007-м – 5 млн.. кв. метров. К сожалению, чиновники не могут сказать, как преобразовать метры в квартиры и сколько их получится в итоге. Умалчивают они и о том, какое количество очередников продвинулась вперед за два с лишним года. Говорят, ответы на эти вопросы не в их компетенции.



  1   2   3