«Практика применения института развития застроенных территорий в российских городах: анализ, выводы, рекомендации»

Главная страница
Контакты

    Главная страница


«Практика применения института развития застроенных территорий в российских городах: анализ, выводы, рекомендации»



страница1/3
Дата29.04.2017
Размер1,08 Mb.


  1   2   3
Правительство Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования
«Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики»


Факультет Государственного и Муниципального Управления
Кафедра Экономики Города и Муниципального Управления

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
На тему «Практика применения института развития застроенных территорий в российских городах: анализ, выводы, рекомендации»

Студентка группы № 59УУК

Лужбина Елизавета Михайловна
Научный руководитель

Сафарова Мария Динаровна

доцент

Москва, 2013 г.


Содержание


Введение 3

Глава 1

Механизм применения института развития застроенных территорий 5

1.1 Определение развития застроенных территорий 5

1.2 Основные этапы развития застроенных территорий 8

1.3 Организационно-правовые схемы развития застроенных территорий 14



Глава 2

Практика применения института развития застроенных территорий 15

2.1 Инициация и принятие решения о развитии застроенной территории 15

2.2 Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории 20

2.3 Договор о развитии застроенной территории 32

2.4 Реализация договора о развитии застроенных территорий 33

2.4.1 Изъятие жилых помещений в связи с развитием застроенных территорий 34

2.4.2 Предоставление земельных участков 36

2.5 Оборот земельных участков, предоставляемых в рамках развития застроенных территорий 38

2.6 Развитие застроенной территории по ул. Набережная г. Лыткарино Московской
области 41

Глава 3

Выводы и рекомендации по совершенствованию механизма развития застроенных территорий 46

3.1 Разработка административных регламентов 46

3.2 Утверждение методики определение начальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории 50

3.3 Совершенствование механизмов ГЧП 51

3.4 Выделение участка под освоение на более ранних этапах 51

3.5 Особый порядок перевода долга по договору о развитии застроенной территории 52

3.6 Концептуальное развитие застроенных территорий 53

Заключение 55

Список используемой литературы 57

Приложения 61

Введение
Переход России от плановой, административно-командной экономики к рыночной экономике затронул, безусловно, все сферы жизни нашего общества. Рыночная экономика безусловно требует совершенно иных институтов и регуляторов правоотношений, устанавливающих новые правила поведения хозяйствующих субъектов. Появление новых самостоятельных субъектов экономической деятельности и их заинтересованность на рынке недвижимости требует наличия градостроительных регламентов, муниципальных нормативно правовых актов, устанавливающих новые принципы строительства и градорегулирования. Правильное функционирование которых приведет к свободной, конкурентной и эффективной экономической деятельности.

Очень важной частью в управлении территориями является институт развития застроенных территорий. Как известно, земля является ограниченным ресурсом, и неэффективное использование её наносит экономический ущерб. Чтобы правильно организовать территорию местным муниципалитетам необходимо грамотно ей управлять, с помощью применения правовых механизмов для развития уже застроенной территории, которые призваны обновить жилищный ветхий фонд и создать новую качественную среду обитания для жителей города.

На сегодняшний день в практике многих правительств в сфере освоения земель принята политика управления развитием территорий – планирование развития территорий. Она подразумевает координацию действий всех государственных и частных компаний (государственно-частное партнерство), связанных с развитием территорий, занятых несоответствующим тем или иным стандартам жильем, посредствам законодательного, фискального и иного регулирования операций с землей и другими объектами недвижимости.

Таким образом, изучения правового механизма регулирования развития застроенных территорий является актуальной темой для исследования.

Цель работы – усовершенствовать механизмы применения института развития застроенных территорий.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:



  • отразить понятие развития застроенных территорий;

  • рассмотреть этапы и принципы развития застроенных территорий;

  • изучить применение института развития застроенных территорий;

  • исследование сложившейся практики применения института развития застроенных территорий;

  • выявить проблемные места в применении института;

  • дать практические рекомендации.

Объект работы – институт развития застроенных территорий.

Предмет работы – правовые и экономические процессы, связанные с применением института развития застроенных территорий.

Для написания работы использовались учебные пособия и нормативно-правовые акты, такие как Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

Глава 1

Механизм применения института развития застроенных территорий.


    1. Определение развития застроенных территорий

Институт развития застроенных территорий тесно связан с пониятием девелопмент. Девелопмент – или развитие, относительно новый виток в российской практике, под которым нужно понимать комплексное сочетание мер по развитию территорий. Это включает разработку плана проекта развития, его включенность и сочетание с документами территориального планирования населенного пункта, подготовку юридических оснований для перевода земельного участка в аренду девелопера, кроме того не мало важно то, что девелопмент включает и развитие инженерной инфраструктуры в границах данного земельного участка и в конце уже воплощение в жизнь подготовленного проекта развития.

Из вышеперечисленного следует, что девелопмент гораздо более широкое понятие, нежели строительство. И самым главным принципом девелопмента является то, что он влечет не только застройку квартала или района, но и развитие прилегающей к земельному участку инфраструктуры (инженерной, коммунальной, обслуживающей). Эта комплексность девелопмента позволяет наравне с жилищным строительством развивать систему коммунальной инфраструктуры, социальных объектов, объектов дорожного хозяйства для успешной реализации проекта1. Благодаря комплексному подходу происходит интеграция проекта планировки и схем территориального планирования.

На основных принципах девелопмента строится институт развития застроенных территорий.

В Российской Федерации основными законодательными документами, регулирующими отношения по вопросам развития застроенных территорий, являются Градостроительный Земельный и Жилищные кодексы, а также другие федеральные законы, подзаконные акты и акты местного уровня. С момента принятия Градостроительного кодекса 190-ФЗ от 29.12.2004 прошло много времени, но до сих пор градостроительная деятельность регламентируется переходным законом N 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и регулярно подправляются сроки переходных положений.

Федеральный закон от 18.12.2006 г. №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» включил в Градостроительный кодекс три статьи 46.1 - 46.3, которые образуют правовую основу института развития застроенных территорий.

Конкретного определения развития застроенных территорий в Градостроительном кодексе нет. Поэтому с правовой точки зрения под развитием застроенных территорий следует понимать перечень действий:

- принятие решении о развитии - ст.46.1 определяет основания, случаи, когда возможно принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;

- заключение договора – ст.46.2 регламентирует какие обязательства у сторон, заключивших договор о развитии застроенных территорий;

- проведение аукциона – ст.46.3 описывает процедуру торгов на право заключить договор о развитии застроенных территорий.

Положения статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ предусматривают особый порядок предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства. При этом имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов и необходимой инфраструктуры на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу и признанных аварийными в порядке, установленным законом.

Одной из отличительных черт института развития территорий является то, что предоставление участка под развитие осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, однако торги проводятся на право заключить договор о развитии застроенных территорий, фактически это плата за право развивать эту землю, увеличивая ее эффективность от использования.

Рассмотрим содержательные определения развития территорий:

Развитие территорий – это более широкое понятие, чем понятие урбанизации, так как многие освоенные территории не относятся к городским, но при этом они развиваются, приносят доход своим владельцам и вносят вклад в общее развитие страны.

Развитие застроенных территорий – проект направленный на более эффективное использование городских территорий, занятых жильем несоответствующим существующим стандартам качества, путем его реконструкции или сноса с последующим возведением в соответствии с принятыми правилами землепользования и генеральным планом, а также создание или реконструкция необходимых объектов инфраструктуры в границах развиваемой территории.

Существует определение, которое дано Правительством Московской области и используется в нормативных актах регулирующих вопросы, связанные с развитием застроенных территорий:



Развитие застроенной территории - изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования Московской области в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Данное определение на мой взгляд не полно отражает предмет работы, в нем упущен процессуальный характер определения института. В нем говорится только с точки зрения градостроительных регламентов и технических характеристик, а между тем развитие застроенных территорий носит комплексный характер, застрагивающий взаимодействия муниципалитета и инвестора-застройщика и интересы горожан, также в определении упущен момент связанный с развитием инженерной инфраструктуры, который является важным элементом развития застроенной территории.

Основной целью института развития застроенных является реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с переселением граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективного строительства, в соответствии с генеральным планом развития, достижение достойных условий проживания граждан и создание необходимой инфраструктуры. Таким образом, развитие застроенных территорий дает возможность эффективно использовать ограниченные земельные ресурсы, добиваясь более эффективного экономического пользования территории и обновлять устаревший жилищный фонд.


1.2 Основные этапы развития застроенных территорий


Развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем процедуре, включающей следующие этапы:

  • принятие решения о развитии застроенной территории;

  • проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;

  • заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории;

  • исполнение встречных обязательств муниципалитета и инвестора.

Решение о развитии застроенной территории принимается главой местного муниципалитета при наличии ряда условий:

  • в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;

  • в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;

  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома (не менее двух), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;

  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома (не менее двух), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления;

  • плюс иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В градостроительном регламенте определяются:

  • виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

  • предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;

  • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне2.

Соответственно, отклонения от градостроительного регламента служат основанием для включения таких объектов в границы территории, которая подлежит развитию.

Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.

Первый этап – принятие решения о развитии застроенной территории. Также этому этапу может предшествовать подготовка проекта правил землепользования и застройки, правила утверждаются представительным органом местного самоуправления. И процесс признания дома аварийным, который осуществляется в порядке установленном Жилищным Кодексом РФ.

Также должны быть местные нормативы градостроительного проектирования, которые утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.

Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости, описанном в ст.46.1, этот перечень закрытый.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены:



  • местоположение;

  • площадь;

  • перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения.

Второй этап - проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории. На этом этапе определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут возложены обязательства по развитию территории, в отношении которой принято решение о развитии и на него будут оформлены земельные участки в границах застроенной территории.

Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 Градостроительного Кодекса РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.

Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.

Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым и шаг аукциона идет на повышение. Организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.

Третий этап - заключение договора о развитии застроенной территории.

Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором. Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора3.

Последним этапом является реализация проекта по развитию застроенной территории, которая сопряжена со множеством других подэтапов по расселению, предоставлению земельных участков, прокладке инфраструктурных сетей и застройке. Реализация проекта по развитию застроенных территорий предполагает выполнение обязательств, определенных в договоре.

Чаще всего это следующие обязательства и цепочка событий:

- инвестор подготавливает проект планировки и проект межевание застроенной территории;

- местная администрация его утверждает (или подготавливает предложения по доработке и затем утверждает);

- администрация готовит решение об изъятии жилых помещений. Изъятие жилых помещений для государственных и муниципальных нужд осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены Жилищным Кодексом РФ;

- инвестор производит выкуп жилых помещений у собственников и передает в собственность муниципалитету благоустроенные жилые помещений для жильцов, проживающих по договору социального найма;

- местная администрация передает земельный участок в собственность или по договору аренды инвестору-застройщику (на его выбор);

- далее инвестор осуществляет свои основные обязательства по реализации проекта развития застроенных территорий, это может быть осуществлено собственными или привлеченными силами. Проект предполагает не только застройку объектами жилой недвижимости, но и развитие инфраструктурных сетей: инженерных, коммунальных и социальных.
1.3 Организационно-правовые схемы развития застроенных территорий
Одной из организационно-правовых схем развития застроенных территорий является частно-государственное партнерство (партнерство частного бизнеса и местных органов самоуправления).

Использование механизма частно-государственного партнерства для реализации проектов в сфере общественной инфраструктуры, социальных и муниципальных услуг получило широкое распространение во всем мире. В России также началась работа по созданию условий для развития частно-государственного партнерства и уже осуществляется ряд проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Наиболее общее определение дано этому явлению В.Г. Варнавским: «Государственно-частное партнерство - это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов и программ в широком спектре отраслей промышленности и НИОКР вплоть до сферы услуг»4.

Формы, в которых реализуется частно-государственное партнерство, отличаются степенью ответственности, которую государство или частный сектор берут на себя за эксплуатацию и техническое обслуживание, капитальные вложения и текущее финансирование, коммерческий риск, а также тем, кому принадлежат активы и длительностью сотрудничества.

Эффективным инструментом частно-государственного партнерства может стать взаимное участие бизнеса и города в реновации территорий, на которых расположены дома непригодные для проживания.

Решение этих задач лежит в плоскости как государственного, так и частного инвестирования через механизмы:



  • повышения эффективности использования городских территорий, включая ранее обеспеченные инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой;

  • бюджетного финансирования строительства жилых помещений социального использования для малоимущих граждан;

  • государственной поддержки в форме адресных жилищных субсидий отдельных категорий граждан;

  • ипотечного жилищного кредитования, включающего механизмы рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы), за счет вовлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, в том числе аккумулированных в пенсионной системе;

  • привлечения ресурсов для инвестирования и кредитования создания коммунальной инфраструктуры;

  • инвестирования в развитие базы стройиндустрии.

Частно-государственное партнерство дает возможность сконцентрировать внимание государственных органов на наиболее свойственных им функциях и сократить государственные риски за счет распределения их между частным партнером и властью.
Глава 2

Практика применения института развития застроенных территорий.

В этой главе будет рассмотрен институт развития застроенных территорий с практической точки, зрения, то есть как проходит реализация таких проектов.

2.1 Инициация и принятие решения о развитии застроенной территории

Градостроительным кодексом предусмотрено несколько вариантов, кто может быть инициатором решения о развитии застроенных территорий. Такими лицами могут быть органы гос власти субъекта или местная администрация, а также физические и юридические лица. По сути, решение о развитие должно приниматься в контексте территориальных документов планирования и учитывать идеи развития города. Также данная процедура направлена на ликвидацию ветхого жилья и обновление жилищного фонда. Но зачастую, развитие территорий начинается по инициативе инвесторов, ищущих прибыльные земельные участки для капитальных вложений.



Развитие застроенной территории предполагает большие затраты на расселение жильцов, чьи дома подлежат сносу и соответственно дальнейшая постройка новых домов, подведение коммуникаций и развитие инфраструктуры. Поэтому не любая территория интересна с точки зрения максимизации прибыли для инвестора. То есть это могут быть территории, где высокая рыночная цена за квадратный метр площади. На практике это либо центр города, где старая застройка не соответствует стандартам качества и традиционно привлекательна для проживания или районы со старой застройкой, где есть экономические точки роста, и идет активная застройка новыми зданиями и снос ветхого жилья целесообразен для достижения максимальной отдачи от ограниченных земельных ресурсов. При такой инициативе, исходящей от бизнеса, данная процедура обходит бедные районы, где есть проблема аварийного жилья, но по окупаемости проект будет убыточным. Даже если, такая территория будет выставлена на аукцион, немного инвесторов захотят принимать в нем участие. В общем случае количество инвесторов, принимающих участие в аукционе на право заключить договор на право развить застроенную территорию составляет 1 или 2. По информации официального сайта для размещения информации для проведения торгов http://torgi.gov.ru за 2012 было опубликовано 127 извещений о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Данная диаграмма показывает статус проведенных аукционов: самая большая доля приходится на аукционы, по результатам которых победителем является единственный участник, поэтому можно судить, что аукционы проводятся под конкретного инвестора, с которым ведет диалог администрация. Также велика доля аукционов признанных несостоявшимися из-за отсутствия участников, вероятно причина этому нерентабельность проектов и завышенная начальная цена контракта. Можно сделать и такой вывод: из тех 61% аукционов, которые проводились не по договоренности с одним девелопером, почти половина (27% от 61%) не состоялись.

Это косвенно говорит о том, что процедура не вызывает бурного ажиотажа среди предпринимателей и каждый аукцион проводится чаще под одного инвестора-застройщика, от которого и исходит инициатива по развитию территории. Это обусловлено тем, что бизнес больше заинтересован в поиске территории для застройки, нежели муниципалитеты, но участие в проектах по развитию влечет большие риски и не каждый инвестор хочет их понести, если только муниципалитет не поможет, а для этого надо иметь с ним связи.

Перечень вопросов относящихся к компетенции органов местного самоуправления определен в ФЗ-131 «Об общих принципах местного самоуправления». Эти вопросы относятся к насущным проблемам и ведению хозяйственной деятельности на территории муниципалитета, но в перечне отсутствуют вопросы, обязывающие администрацию думать о развитии, не только территориальном, но и о каком либо вообще. Обладая возможностью распоряжаться земельными ресурсами, администрация не предпринимает действий для управления ими. Поэтому речь не идет о планировании территорий и управлении развитием, как должно быть в рамках генерального плана и других документов территориального планирования по логике градостроительного кодекса. А развитие застроенных территорий является одним из механизмов управления территориями, который позволяет использовать территорию, занятую домами не соответствующими, градостроительным регламентам и давать людям качественное жильё с готовыми инженерными коммуникациями. В идеале применение института развития застроенных территорий, должно позволять строить целые кварталы с инновационными концепциями развития и качественно новой уникальной целой средой обитания. Но сейчас этот механизм используется бизнесом, как способ вторичного использования земли в целях строительства новых жилых домов, соответствующих требованиям качества жилья и ПЗЗ, и снос аварийных домов. Положительным эффектом являются создание жилых квадратных метров, ликвидация ветхого фонда и его обновление, развитие инженерной инфраструктуры в границах, развиваемой территории.

Приманкой для участия инвесторов в этом процессе служит предоставление земельных участков, в границах застроенной территории, без процедуры проведения торгов, после заключения с таким инвестором договора на право развить застроенную территорию.

Как отмечалось раннее, инициатором чаще всего является застройщик, который ищет потенциальную площадку под строительство. Он может обратиться к местным властям для содействия в данном вопросе. Примером, иллюстрирующим такую цепочку взаимодействия, при которой развитие застроенной территории зависит прежде всего от заинтересованности девелопера, является мэрия города Новосибирска. На официальном сайте департамента строительства и архитектуры, в разделе предложения для инвесторов вывешен список адресов (всего 31 земельный участок) с территориями, в отношении которых может быть принято решение о развитии, при наличии заинтересованности со стороны инвесторов-застройщиков. То есть решение принимается под конкретного инвестора, изъявившего желание по освоению территории.



Решение о развитии застроенной территории принимает глава муниципального образования, как высшее должностное лицо. В нормах Градостроительного кодекса РФ отсутствует четкая процедура принятия решения о развитии застроенной территории, каким образом, по каким критериям и исходя из каких соображений органы местного самоуправления будут принимать решения о развитии той или иной застроенной территории. Естественно самостоятельно без анализа глава не в состоянии оценить возможность принятия решения о развитии. На данном этапе необходима регламентация этого процесса. Глава должен назначить орган, компетентный в вопросах градостроительства, который будет ответственный за подготовку документов, в которых будет содержаться отчет о возможности принятия решения о развитии. Заключение должно содержать не только информацию о соответствии застроенной территории требованиям ч. 3 - 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, но также информацию о необходимости осуществления строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Также этот орган формирует списки граждан живущих в жилых помещениях по договору социального найма, граждан, чьи жилые помещений находятся в собственности, в домах, расположенных на конкретной застроенной территории, которые признаны аварийными в установленном порядке. Должно быть указанно количество и площадь жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений муниципального жилищного фонда. Нужно произвести предварительный расчет выкупной цены, основанный на среднерыночной цене квадратного метра жилой площади в данном районе, за изымаемые у собственников жилые помещения. Также разрабатываются предложения по максимальным срокам выполнения обязательств инвестором по выплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения, а также максимальные сроки передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированных жилых помещений в домах, расположенных на застроенной территории. На основании собранной информации готовится заключение о возможности или невозможности принятия решения о развитии застроенной территории, а также о необходимости строительства или реконструкции объектов инженерной, социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур. И только на основании такого заключения, обладая полной информацией в отношении застроенной территории, глава муниципального образования способен принять правильное решение о развитии застроенной территории. Также глава муниципального образования может провести публичные слушание по вопросу развития застроенной территории, на котором будут обсуждаться планировка территории и межевание территории. Результаты таких слушаний не носят обязательный характер, но глава должен исходить при принятии решения о развитии из интересов населения, чьим выборником он является.

В решении главы муниципального образования о развитии застроенной территории обязательно указываются: местоположение застроенной территории; площадь застроенной территории; перечень адресов, зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу или реконструкции.

2.2 Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории

Вторым этапом процедуры развития застроенных территорий является проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

На данном этапе с точки зрения закона и должен определяться инвестор-застройщик, но поскольку на практике решение о развитие принимается под конкретного инвестора, то и аукцион подгоняется под него. Тут уже действуют личные договоренности с администрацией, и проводится аукцион, в организации которого принимает участие инвестор.

Решение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории принимается главой местной администрации. Такое решение не зависит от принятия решения о развитии территории, это совершенно независимые документы. Они могут быть приняты одновременно, когда найдется заинтересованный инвестор-застройщик или по отдельности. Для большинства инвесторов, очевидно, наиболее целесообразен вариант, когда эти решения принимаются в рамках одного распорядительного акта одновременно, что экономит время и исключает дополнительный круговорот всевозможных административных согласований. Если в аукционе принял участие один инвестор, то он признается не состоявшимся и законом разрешено заключить с единственным участником договор по начальной цене аукциона. Поэтому инвесторы, тесно взаимодействующие с местными властями заинтересованы в проведении аукционов, где они будут единственными участниками. Такая ситуация возможна, в виду того что время от принятия решения о проведении аукциона до проведения аукциона может составлять один месяц. За такой короткий срок инвестор извне, не ведущий диалог с администрацией, должен оценить прибыльность проекта и принять решение о его рентабельности. Для такого решения нужно знать об обеспеченности и состоянии сетей и сооружений инженерной и транспортной инфраструктуры; об имущественно-правовом статусе земельных участков в границах застроенной территории и расположенных на них объектов недвижимости, включая сведения об условиях действующих договоров в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования; о количестве жилых помещений находящихся в собственности и о количестве жильцов проживающих по договору социального найма. Такая информация не декларируется в извещении о проведении аукциона и инвестор должен самостоятельно ее узнать до участия в аукционе. Тем более, что информации о жильцах нету в открытом доступе, тем самым инвестор не может просчитать сколько ему предстоит расселять жильцов и определить затратность проекта. Отсутствие важной информации ограничивает число участников в аукционе, поэтому появляется возможность для коррупции и нарушаются права других инвесторов.

  1   2   3

  • «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»
  • ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА На тему «Практика применения института развития застроенных территорий в российских городах: анализ, выводы, рекомендации»
  • Введение 3 Глава 1 Механизм применения института развития застроенных территорий 5
  • Глава 2 Практика применения института развития застроенных территорий 15
  • Глава 3 Выводы и рекомендации по совершенствованию механизма развития застроенных территорий 46
  • Заключение 55 Список используемой литературы 57 Приложения 61 Введение
  • Глава 1 Механизм применения института развития застроенных территорий.
  • Глава 2 Практика применения института развития застроенных территорий.