Пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами

Главная страница
Контакты

    Главная страница



Пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами



страница1/15
Дата17.12.2017
Размер2,41 Mb.
ТипПособие


  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15
Стандарт деятельности управляющей компании

практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами



Содержание


1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 3

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 3

Услуги, оказываемые управляющей компанией 4

Источники доходов и финансы управляющей компании 6

7 шагов создания и развития управляющей компании 9

2. Ключевые функции управляющей компании 10

Цели и задачи управляющей компании 10

Функции управляющей компании 11

Основные направления деятельности управляющей компании 12

3. Персонал управляющей компании 13

Организационная структура управляющей компании 13

Штатное расписание УК 22

Система премирования в УК 23

4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 24

Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 24

Формы ведения бухгалтерского учета 25

Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 26

Постановка управленческого учета в УК 29

Формат управленческой отчетности УК 31

5. Организация договорных отношений 36

Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 36

Взаимодействие УК с ТСЖ 41

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 45

6. Производственные вопросы 48

Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 49

Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 50

Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 51

7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 58

Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 59

Деятельность УК по взаимодействию с населением 62

Формирование и поддержание положительного имиджа УК 65

Работа с неплательщиками 66

Особенности работы с ТСЖ 69

Основные направления деятельности УК с органами власти 69

8. Развитие деятельности управляющей компании 70

Основные направления развития деятельности УК 70

Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 71

Модель оказания УК дополнительных услуг 75

Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 75

9. Вопросы-ответы 76

10. Глоссарий 83

110

1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)


Структура раздела:

  • Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы

  • Услуги, оказываемые управляющей компанией

  • Источники доходов и финансы управляющей компании

  • 7 шагов создания и развития управляющей компании

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы


Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.

"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:



  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

  2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

  3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:



  1. Собственники жилого дома.

  2. Управляющие организации.

  3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа - ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил.

Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д.

Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая - значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация - денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно - пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг

Услуги, оказываемые управляющей компанией


Управляющие компании, как правило, оказывают коммунальные и жилищные услуги. Жилищные услуги включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, ремонту общего имущества многоквартирного дома. Коммунальные услуги связаны с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов (тепло, вода и т.п.)

 

Собственники помещений оплачивают:



1. расходы по содержанию и ремонту помещений, включающие в себя расходы: на управление многоквартирным домом; на содержание общего имущества дома; на текущий ремонт имущества дома; на капитальный ремонт имущества дома;

2. коммунальные услуги.

 

Наниматели жилых помещений не несут расходов по капитальному ремонту (их несет собственник), но в состав их платежей включается плата за найм.



 

Жилищные услуги, оказываемые УК, включают в себя:

1. услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в т.ч.:

     1.1. по предоставлению жилого помещения в найм;

     1.2. по управлению многоквартирным домом;

     1.3. по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе: по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов;

2. по ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

     2.1. текущему ремонту;

     2.2. капитальному ремонту.

 

Управляющая компания - юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у управляющей организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг (рис. 1.1.).





Рис.1.1. Схема взаимоотношений УК с ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилых помещений

В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления (рис. 1.1.).

 

Коммунальные услуги – это услуги, связанные с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.



 

Одной из задач деятельности УК является предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества. А что такое "коммунальные услуги надлежащего качества" с точки зрения законодателя? В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги надлежащего качества" - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

 

В соответствии с п.9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:



  • бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

  • бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;

  • бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.


Каталог: upload -> pages
pages -> Справочник по фонетике, грамматике, экзаменационным темам и чтению на немецком языке для студентов I ii курсов
pages -> Учебно-методический комплекс по дисциплине «практика
pages -> Законодательное собрание пермской области закон об охране семьи, материнства, отцовства и детства принят
pages -> Учебно-методический комплекс по дисциплине практика преподавания специальных дисциплин направление 070100. 62 «Музыкальное искусство»
pages -> Учебно-методический комплекс по элементарной математике направление подготовки
pages -> Практика «Первые дни ребенка в школе»
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

  • 1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)
  • Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
  • Услуги, оказываемые управляющей компанией