Анализ международного опыта идентификации объектов недвижимости

Главная страница
Контакты

    Главная страница



Анализ международного опыта идентификации объектов недвижимости



страница3/12
Дата04.11.2017
Размер4,65 Mb.
ТипОтчет


1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12

1.2. Анализ международного опыта идентификации объектов недвижимости

1.2.1. Основные принципы ведения кадастров объектов недвижимости в зарубежных странах


За многие годы своего существования и развития каждое государство накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, построило свою земельную информационную систему (или стремится к этому).

Интеграция Российской Федерации в мировое сообщество требует тщательного исследования зарубежного опыта создания земельно-информационных систем, землеустройства, земельного кадастра, оценки земель и регистрации земельных участков. Это необходимо также и в целях дальнейшей систематизации российских научных и практических знаний в сфере землеустройства, выработки стандартного понятийного аппарата, единой терминологии, ясных не только в нашей стране, но и за рубежом.

Одним из основных последствий развития современных автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы: регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным реестром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный реестр, как правило, ведет единая организационная служба, реже – эти службы различны, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для земельной информационной системы это единственная гарантия ее эффективности. Также стоит отметить сходство техники ведения информации в реестрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие реестры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках.

В данном разделе будут описаны земельные системы следующих стран: Австралия, Австрия, Германия, Дания, Испания, Казахстан, Канада, США, Франция, Швеция и Эстония. Выбор стран основывался на:



  • Сопоставимости площади территории и численности населения с Россией (Австралия, Канада и США)

  • Высоком уровне экономического развития стран (Австрия, Германия, Дания, Испания, Франция, Швеция)

  • Нахождении стран в «постсоветском» пространстве (Казахстан, Эстония).

Становление правовых систем Франции, Германии, Швеции, США и других стран происходило несколько веков, в течении которых формировались, отрабатывались и отторгались жизнью многочисленные правовые механизмы регулирования земельных отношений в ходе их естественной эволюции при переходе от одной общественно-экономической формации к другой.

В результате в зарубежных странах в течение длительного времени накапливался опыт правового регулирования ведения земельного кадастра. Его анализ позволяет сделать вывод о существенных различиях в понятиях земельного кадастра, его организационной структуре, содержании и способах ведения.


1.2.2. Опыт отдельных стран построения и использования систем учета и идентификации объектов недвижимости

1.2.2.1. Система Торренса регистрации землевладений в Австралии.


В Австралии сложилась четкая система управления земельными ресурсами на основе системы регистрации землевладений Торренса (Torrens Title System). Наиболее успешно система регистрации Торренса функционирует в австралийском штате Новый Южный Уэльс. На конец 2001 г. в картотеке этого штата зарегистрировано 3,5 млн. земельных участков и хранится более 50 млн. архивных дел начиная с 1863 г. Ежегодно поступает более 600 тыс. уведомлений о земельных операциях, каждый год контролируется более 10 тыс. планов (проектов землеустройства), ежедневно осуществляются операции с более 12 тыс. зарегистрированными документами.

Основными принципами системы регистрации Торренса, базирующимися на обеспечении государством гарантий прав на землевладение, являются следующие:



  • любая операция, связанная с земельным участком, должна быть зарегистрирована в Реестре записей о землевладении;

  • на каждый существующий в штате Новый Южный Уэльс земельный участок должен быть документ), удостоверяющий право владения им, а у его владельцев должна хранится копия, которая называется Свидетельство о праве собственности (Certificate of Title);

  • правительство штата гарантирует, что лицо, зафиксированное в Реестре записей о землевладении, является законным владельцем того участка земли, к которому относится данная запись;

  • запись, хранящаяся в Реестре, является неоспоримой гарантией права на землевладение и признается неопровержимым доказательством в любом суде.

Правильное обозначение границ — это главная предпосылка для регистрации планов и последующей выдачи гарантированных государством свидетельств о правах на выделенные на плане новые участки земли. Для выполнения этой задачи земельно-правовой офис проверяет планы, проводит выборочно полевую съемку и инспекцию.

Земельно-правовой офис предоставляет обширную информацию о земельной собственности, включая сведения о владельцах, записи о проводимых операциях с указанием закладных и арендных соглашений, планы разбивки на участки и кадастровую информацию.

Система регистрации штата предоставляет также возможность внести в реестр данные об ограничениях. Примером могут служить правительственные уведомления об обеспечении охраны природных ресурсов, утверждаемые правила землепользования и застройки.

Система регистрации земельных участков в Австралии имеет следующие нововведения:



  • организация первой в мире автоматизированной Системы регистрации Торренса, в картотеке которой зарегистрировано на данное время более 3,5 млн. участков;

  • перевод сведений об участках земли из различных систем регистрации в единую автоматизированную систему регистрации прав на землю и недвижимость;

  • разработка автоматизированных систем индекса карт;

  • применение системы интеграции компьютерной и микрофильмовой технологий (ФИЛМЕКС);

  • применение технологии «Оптический диск» для создания картотеки планов и документов;

  • обеспечение дистанционного доступа к компьютерным дан­ным и немедленной регистрации операций.

В регистрационной процедуре земельно-правового офиса применяются простые печатные бланки.

В Австралии реестр записей о правах на землю и недвижимость хранится в электронном виде. При перекрестной ссылке на номер участка и плана сохраняется связь между картотекой планов и отдельной записью, содержащей:



  • описание участка;

  • данные о местонахождении участка;

  • сведения об объектах недвижимости;

  • данные о землепользовании, включая наложенные государственными ведомствами ограничения.

Записи о правах на землю и недвижимость составляют основу государственной земельной информационной системы, которая содержит следующие сведения:

  • данные об объектах недвижимости;

  • материалы об оценке и продаже земли;

  • положения о разделении на территориальные зоны;

  • планы разбивки на участки;

  • топографические данные;

  • данные об учете населения, о растительности и животном мире;

  • материалы, характеризующие наличие коммунальных услуг (вода, электричество и т.п.).

Доступ к автоматизированной базе данных можно получить с помощью ЭВМ, подключенной к компьютерной сети LPI. Для обеспечения сохранности и осуществления контроля записи о правах на землю и недвижимость централизованы и дублируются.

Учитывая, что система регистрации Торренса обеспечивает неоспоримость прав на землю и недвижимость, финансовые учреждения пользуются свидетельствами о праве собственности в качестве имущественного обеспечения ссуд.

Любое уполномоченное правительственное ведомство может пользоваться базой данных об объектах недвижимости из любой точки штата Новый Южный Уэльс при условии, что оно имеет разрешение на доступ к земельно-информационной системе. Мгновенный доступ правительственных учреждений к таким ценным данным является особенно важным.

Создание объединенной земельно-информационной системы штата позволило свести издержки по земельным операциям к минимуму, поскольку организационные аспекты системы несложны, а ее достоверность гарантируется государством. При этом любые операции, связанные с землей, имеют юридическую силу лишь после регистрации и внесения надлежащей записи в Реестр объектов недвижимости.

Гибкость австралийской системы Торренса является сама по себе преимуществом, так как она служит основой для банка всех относящихся к земле данных, которые могут быть подсоединены к ней в легкодоступном формате, чтобы иметь возможность предоставлять сведения по любому вопросу землевладения и землепользования в «универсальных» информационных пунктах. Муниципальные и правительственные системы налогообложения могут быть также подсоединены к ней для получения ценной информации.

В настоящее время существует ряд баз данных, к которым открыт доступ на основе лицензионных соглашений, а также несколько других БД в различных стадиях готовности. Предлагается, что БД будут внедрены в течение 2004 – 2005 гг.

Базы данных Австралии:


  • Топографическая и транспортная БД Австралии:

  • Национальная топографическая и транспортная БД, за основу приняты центральные линий дорог, содержит более 1 миллиона километров дорог, вместе с больше чем 30 типов характеристик в сферах гидрографии, транспорта, парков и пунктов (point of interest).

  • БД административных границы Австралии:

  • БД административных границ, содержащая разнообразие ключевых административных границ в ряде тем.

  • Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite)

  • Национальная кадастровая база данных Австралии предназначена для хранения информации об объектах недвижимости и содержит 10.4 миллионов парцелл, с пятью ключевыми признаками.

  • Национальный геоинформационный адресный план Австралии (G-NAF)

  • G-NAF - официальная база данных ссылок для уличных адресных данных в Австралии и связанных геодезических атрибутов.

Единая цифровая кадастровая БД (DCDB) Австралии:

CadLite содержит цифровое представление всех кадастровых границ, за исключением подсобных строений, системы дорог и дренажной (канализационной) системы Австралии. CadLite, включающая границы собственности и их юридические идентификаторы, была получена из локальных кадастровых БД каждого штата/территории Австралии.

CadLite – единая национальная цифровая кадастровая база данных, разработанная для удовлетворения потребностей организаций, которым требуются графические представления границ участков земли в широком масштабе, интегрированная с другими БД для обслуживания потребностей бизнеса. Продукт позиционируется как графический индекс цифрового кадастра или зарегистрированных участков земли (парцелл), используемый для ссылок других данных географических и земельных администраций, полученных от соответствующих юрисдикций (штатов/территорий). В цифровой кадастровой БД (DCDB) поддерживается точность координат и информация об источнике.

Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite) построена на основе баз данных отдельных штатов/территорий Австралии. Точность атрибутов (семантических данных) отражает точность исходных данных в соответствующих БД штатов/территорий. В процессе создания системы CadLite из существующих данных было извлечено 6 атрибутов:



  • Parcel_ID – это поле содержит законное описание каждой кадастровой записи. Были использованы следующие значения:

  • QLD – Lot/Plan (земельный участок/план) (Квинсленд)

  • NSW – Entid/TAG (идентификатор ввода/метка) (Новый Южный Уэльс)

  • ACT – District / Division / Section / Block (округ / район / сектор / блок) (Австралийская Столичная Территория)

  • VIC – Lot_Number / Section_P / Block_P / Plan_No ~ Allotment / Section_C / Block_C / Portion / Parish_Code (Виктория)

  • TAS – Lot/PlanSA Plan_t + Plan/Parcel_t + Parcel (Тасмания)

  • WA – PIPARCEL (идентификатор парцелла) (Западная Австралия)

  • NT – Parcel_Key (идентификатор парцелла) (Северная Территория)

  • LGA_Name – это поле содержит наименование местной правительственной области (Local Government Area), полученной из информации LGA, поддерживаемой каждым штатом Австралии

  • LGA_Code – это поле содержит ASGC код местной правительственной области (Local Government Area), полученной из информации LGA, поддерживаемой каждым штатом Австралии

  • STE_Code Code – это поле содержит ASGC код юрисдикции

  • NSW = 1 (Новый Южный Уэльс)

  • VIC = 2 (Виктория)

  • QLD = 3 (Квинсленд)

  • SA = 4 (Северная Австралия)

  • WA= 5 (Западная Австралия)

  • TAS = 6 (Тасмания)

  • NT = 7 (Северная Территория)

  • ACT = 8 (Столичная Территория (Australian Capital Territory))

  • CADL_PID – это поле содержит постоянный идентификатор записи, поддерживаемый ответственными юрисдикциями. Для некоторых штатов значения этого идентификатора не всегда уникальны. В этом случае необходимо комбинировать значения полей Parcel_ID и CADL_PID для обеспечения уникальности. Значения CADL_PID, полученные из штатов/территорий:

  • QLD –SEG 10000 + PAR

  • NSW – Poly_Id (идентификатор полигона)

  • SA – ENTID (В Южной Австралии составным (объединенным) объектам собственности присваивались значения CADL_PID или 999,999,999. Эти значения для обеспечения идентификации были заменены уникальными последовательно возрастающими номерами с префиксом 999, т.е. 999,000,001; 999,000,002 и т.д.)

  • ACT – KEY (первичный ключ)

  • VIC – PFI (постоянный пространственный идентификатор)

  • TAS – CID (центроид)

  • WA – PIN (постоянный идентификационный номер)

  • Creation_Date – поле содержит дату создания записи в БД юрисдикции (за исключением Южной Австралии, где используется дата выпуска данных)

  • UFI – это поле содержит уникальный идентификатор для каждого геометрического объекта. Данные идентификаторы не поддерживаются как постоянные в текущей реализации CadLite. Идентификаторы формируются следующим образом:

  • NSW= номер строки (row number) + 10000000 (Новый Южный Уэльс)

  • VIC = номер строки (row number) + 20000000 (Виктория)

  • QLD= номер строки (row number) + 30000000 (Квинсленд)

  • SA = номер строки (row number) + 40000000 (Северная Австралия)

  • WA = номер строки (row number) + 50000000 (Западная Австралия)

  • TAS = номер строки (row number) + 60000000 (Тасмания)

  • NT = номер строки (row number) + 70000000 (Северная Территория)

ACT= номер строки (row number) + 80000000 (Столичная Территория)

Процесс разработки единой цифровой кадастровой БД проводился в несколько этапов:



  • Перевод данных в общий (единый) формат

  • Перевод данных в общий координатный формат (широта/долгота, GDA94), если требуется

  • Корректировка ошибок топологии пространственных данных и обеспечение согласованности и непротиворечивости данных

  • Выполнение процедур обеспечения качества данных

Точность пространственных данных отражает точность исходных данных в соответствующих БД штатов/территорий. Гарантированно обеспечивается точность ±2 метра в городских районах и ±10 метров в сельских и удаленных районах.

G-NAF, или Национальный геоинформационный адресный план Австралии:

G-NAF, или Национальный геоинформационный адресный план, реализовывает создание и обслуживание единой официальной геониформационной базы данных ссылок для уличных адресных данных в Австралии.

Разработчик – компания PSMA Australia сотрудничала с 15 правительственными агентствами и организациями несколько лет для выработки методологии, которая бы позволила создать фиксированный и официальный адресный план (G-NAF) Австралии.

Для учреждений, национальных корпораций и правительственных агентств G-NAF может обеспечить решение сложных проблем и уменьшение высокой стоимости, связанных с обслуживанием и поддержанием больших адресных баз в актуальном состоянии, в результате это принесет существенные экономические выгоды через:



  • Более эффективное предоставление товаров и услуг на уровне индивидуального потребителя;

  • Устранение дублирования данных среди смешанных баз данных адреса;

  • Реализацию программы поддержки национального адресного плана;

  • Улучшение доступа к данным для всех организаций, требующих национального адресного плана для собственных операций.

Многочисленные источники информации об адресе обеспечивают возможность перепроверить по разным источникам достоверность адреса в национальном адресном плане; чем большее число источников используется, тем выше достоверность данных. При создании G-NAF было объединено 30,559,762 адресов из 13 различных национальных и территориальных адресных систем. Согласно официальному определению, G-NAF – «официальная база данных Австралии ссылок для уличных адресных данных и связанных геоинформационных атрибутов».

При поставке G-NAF на рынок компания PSMA Australia обязалась постоянно координировать необходимые эффективные и согласованные отношения с владельцами первичных данных, необходимыми для непрерывного обновления и поддержки адресного плана. PSMA Australia полностью обеспечила финансирование создания и постоянной поддержки (сопровождения) G-NAF.

PSMA Australia Австралии была утверждена в качестве независимого посредника для координированного собора, хранения и обновления адресных данных и облегчения поставки ключевых национальных наборов данных обществу. Правление PSMA Australia рассматривает значение национального адресного плана как критическое для всей геоинформационной инфраструктуры данных Австралии.

В итоге, история развития системы учета недвижимости (системы Торренса, кадастровой системы) Австралии демонстрирует постепенную эволюцию от регистрации сделок с недвижимостью на бумажных носителях к локальным, разрозненным цифровым кадастровым системам штатов, а от локальных цифровых БД штатов к единой цифровой кадастровой БД Австралии. Основой для этого развития всегда служили объективные потребности пользователей; создание единой информационной кадастровой системы стало возможным только при тесном сотрудничестве как владельцев данных (комитетов по геодезии и картографии, земельных департаментов штатов и федерального правительства), так и других заинтересованных лиц (органов государственной власти и коммерческих организаций, а также частных лиц – собственников недвижимости). Система Торренса послужила основой для создания единого банка данных недвижимости, на ее основе был разработан ряд тесно интегрированных информационных систем.

В частности, единый адресный план (GNA-F) фактически выполняет роль интегратора различных пространственных систем через адресные ссылки на объекты, например, на объект недвижимости (и, следовательно, связанные с ним данные о владельцах и сделках с недвижимостью), графический объект (и, следовательно, привязка к графическим геоинформационным картам), объекты транспортной системы Австралии и т.д. Интеграция осуществляется через уникальные идентификаторы сущностей, используемые как ссылки на зависимый объект, при этом исключается дублирование данных.

Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite) создана на основе локальных кадастровых БД штатов, при этом были решены проблемы совместимости форматов путем перевода всех данных в единый формат данных; используется единая структура данных (набор доступных атрибутов) и поддерживается единый уровень точности пространственных данных. Обязательным атрибутом сущностей являются поля, указывающие на территориальную принадлежность данных. Кроме того, указание кода штата входит в состав ряда идентификаторов для обеспечения их уникальности.

Опыт Австралии в построении кадастра недвижимости может быть учтен при проведении разработок соответствующих систем в России, поскольку Австралия имеет сходные геодемографические условия (соизмерима с Россией по площади и народонаселению), является экономически и технологически развитой страной, а также прошла все характерные этапы эволюционного развития систем кадастра недвижимости (для сравнения, РФ находится в конце второго – начале третьего этапов: в рамках ряда органов власти созданы соответствующие электронные информационные системы локально в субъектах федераций, разработка единых информационных систем находится на начальной стадии (сбор и анализ информации, формулировки требований)).

1.2.2.2. Автоматизация кадастра и поземельной книги в Австрии.


В Австрии ведение кадастра и поземельной книги находится в федеральной компетенции. Осуществление кадастровых работ регулируется законом о топографической съемке местности. В настоящее время топографическая съемка рассматривается как вид публичного права и поэтому вменяется в обязанность Федеральному ведомству по эталонам и топографической съемке, которое, в свою очередь, подчиняется Министерству экономики и труда. Ведение поземельной книги с подтверждением существующего правового статуса соответствующих земельных участков (собственность, обременения, сервитуты и т. д.) находится в компетенции судебного органа (суда поземельной книги).

Кадастровая карта представляет собой карту крупного масштаба (1:1000, 1:2000 и 1:5000), на которой полностью отображена территория Австрии. Она представляет собой графическую часть кадастра в системе топографической съемки местности. Предметом изображения являются поворотные точки границ земельных участков, номера участков, а также виды землепользования (земли сельскохозяйственного использования, лес, сады и т. п.). К началу 2003 г. кадастровая карта Австрии на 95% была переведена в электронный вид.

Несмотря на то, что в Австрии различают поземельную книгу и кадастр, с момента внедрения (1980 -1992) базы данных о земельных участках (GDB) они взаимосвязаны. Эта база данных документирует для земельных участков по всей территории Австрии правовые требования на землю, права, ограничения, обязательства, а также вид использования земли, и содержит геометрическое описание земельных участков и зданий.

С 1992 г. записи в поземельной книге хранятся централизованно в электронной базе данных. Занесение информации в базу данных считается записью, имеющей правовой характер. Она заменяет основную книгу, которая до этого заполнялась вручную и с течением времени из-за внесения дополнительных записей и их погашения стала плохо читаемой. Новая основная электронная книга, действующая на основе автоматизированной системы обработки данных, разделена на две части:



  • собственно поземельную книгу, содержащую актуальные записи;

  • реестр погашенных записей.

Система предполагает возможность ознакомления с двумя реестрами. Существует также возможность раздельного запроса данных по отношению к частям собственности и их обременениям.

Другие вспомогательные реестры также были переведены в автоматизированный режим обработки данных и снабжены ссылками на записи новой поземельной книги. Ознакомление с архивом документов осуществляется в настоящее время в местном суде, ведущем поземельную книгу. Как топографические службы, так и суды вправе запрашивать необходимые сведения друг у друга.


Рисунок 4. Структура электронной поземельной книги Австрии

В базе данных земельных участков содержится информация о фонде земельных участков Австрии. Правовые данные о земельных участках вводятся и учитываются судами, ведущими поземельные книги, данные, необходимые для финансовых операций — финансовыми отделами, а данные кадастра — учреждениями по землеустройству. Частные землеустроители также имеют право собирать сведения для земельной информационной системы (GDB), однако, они контролируются учреждениями по землеустройству и только после этого вводятся в базу данных. Правовые сведения могут предоставляться частными нотариусами, однако окончательный контроль и ввод этих данных вменяются в обязанность судам, ведущим поземельную книгу.

База данных земельных участков содержит также информацию о государственных опорных точках и примерно около 27 млн. граничных точках (по состоянию на март 2002 г.), которые хранятся в базе данных координат. С помощью этих сохраненных координат определяется положение граничных точек земельных участков по отношению к системе топографической съемки федеральной земли. Таким образом, в случае необходимости, без сомнения, возможно восстановление граничных точек. Информация из базы данных координат может вызываться в режиме удаленной обработки через Интернет и «загружаться» с компьютера в виде определенных документов.

С 1987 г. в землеустроительные подразделения Федерального ведомства по эталонам и топографической съемке ведут работы по компьютеризации листов кадастровой карты с аналогичным интерфейсом. Результат этих работ по компьютеризации — цифровая кадастровая карта (DКМ), которая может быть вызвана через Интернет (аналогично данным GDB). Наряду с кадастром и поземельной книгой, она представляет собой следующую часть единой информационной системы земельных участков Австрии. С помощью DKM, которая в настоящий момент закончена более чем на 95%, будет лучше обеспечиваться обновление карты.

В австрийском кадастре показана также стоимость земельных участков сельскохозяйственного и лесного назначения (как коэффициент биологической продуктивности почвы). Ответственность за определение стоимости несет служба по таксации земель, находящаяся в подчинении австрийского федерального министерства финансов. Объединение карт оценки земли с кадастром позволяет рассчитывать для земельных участков так называемые «критерии оценки доходности», которые служат основой для расчета суммы налога.


1.2.2.3. Ведение кадастра недвижимости в Германии.


В Германии система состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге».

Организация и ведение земельного кадастра осуществляются в различных федеральных землях Германии по-разному. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден. В его ведении находится Геодезическое управление земли Гессен, которое руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройству.

Законодательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки.

В федеральной земле Саксония вопросы земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров.

В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и др.

Поземельная книга в Германии предназначена для:



  • определения и установления прав на отдельные земельные участки;

  • предоставления установленных законом гарантий прав собственности;

  • регистрации обременении собственности (земельных участков).

В поземельной книге регистрируются все права на земельный участок. Для каждого из этих прав заводится отдельный лист поземельной книги. Для различных земельных участков, принадлежащих одному физическому лицу, может быть заведен один общий «персональный лист» поземельной книги.

В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. Если в исключительном случае произошел переход собственности без осуществления записи, то в поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись.

Земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме тех, которые находятся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения.

Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район), а уполномоченным учреждением по ведению поземельной книги — Поземельное управление при участковом суде, представляющем собой суд низшей инстанции в Германии. Всего в поземельных книгах этой страны, которые рассматриваются как государственные реестры, зарегистрировано 61,3 млн. земельных участков.

Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (напр. планирование, налоги). Все записи в поземельной книге воспринимаются как юридически верные вплоть до доказательства противного.

Каждый гражданин может доверять данным поземельной книги. На основе этого доверия к правильности данных поземельной книги могут приниматься юридические и экономические решения.

Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относятся, прежде всего, данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В поземельную книгу, в отличие от кадастра недвижимости, заносятся не все земельные участки. Например, государственные земельные участки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обязательно.

Регистрируются только необходимые к занесению права и те лишь на основе заявления, а не по инициативе самого Управления. Изменение права обретает силу с момента его занесения в поземельную книгу. Поземельная книга является перманентно актуальным документом. В нее заносится содержание договора о купле-продаже и данные измерений земельного участка (данные кадастра, обозначение, площадь в га., реальное пользование).

Имеется примерно 13 необходимых к занесению прав на земельный участок, 2 права на права земельного участка и ряд возможностей, примечаний и противоречий в поземельной книге, а также регистрация прав согласно законодательству федеральных земель: горнопромышленное право, права рыболовства, права пользования. Самыми основными правами на земельный участок являются: собственность, совместная собственность, наследственное право на застройку, услуга (например, право путей (прохода), право коммуникаций), пользование (право извлекать пользу из земельного участка, не являясь его собственником), ипотека (право залога земельного участка, получатель кредита ручается земельным участком перед кредитором за выплату денег), преимущественное право покупки, право продажи, квартирная собственность (состоит из двух связанных прав, собственность на квартиру и совместная собственность на общий земельный участок).

Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, как и в поземельной книге, должны находиться в полном соответствии.

Кадастр недвижимости находится в ведении федеральных земель (областей) Федеративной Республики Германия и ведется соответствующими управлениями землеустройства и земельного кадастра. Наряду с традиционным назначением «государственного реестра», данные кадастра недвижимости являются основой для земельных информационных систем, представляющих важность для территориального планирования, административного управления и экономики.

Кадастр недвижимости образует базисную информационную систему для всех данных, которые связаны с земельным участком:

1. Общественный реестр земельных участков для юридических отношений (поземельная книга).

2. Свидетельство результатов качества землепользования для сельско- и лесохозяйственных площадей (плодородность земли, качество пашни и т.д.) и данные о реальном землепользовании застроенных территорий (городские территории, территории общин, площади жилой застройки, транспортные площади, зеленые насаждения и т.д.).

3. Содействует при определении тригонометрических и высотных пунктов.

4. Поставляет данные финансовому управлению для налогообложения.

5. Поставляет и обрабатывает карты для строительства (планирование), экологии, защиты природы.

6. Выдает гражданину справки и документы о его землевладении, например, планы расположения, данные о границах.

Кадастр недвижимости состоит из трех частей: книги кадастра недвижимости (описательной части), кадастровой карты (графического отображения земельных участков) и результатов геодезических вычислений.

На карту объектов недвижимости (automatisierte Liegenschaftskarte — ALK) наносятся слои (группы объектов) и отдельные объекты. На ней отображаются:


  • точечные объекты (геодезические пункты, межевые знаки, геодезические знаки на зданиях, топографические пункты);

  • линейные объекты: границы наделов и земельных участков, линии границ зданий, границы видов использования, «красные» линии, границы территориальных образований, сельский населенный пункт (город), община и т. д.);

  • площадные объекты (земельные участки, здания);

  • надписи (номера наделов, домов, названия улиц, водных объ­ектов, межевые полосы и т. д.).

Книга кадастра недвижимости обеспечивает ведение в электронной форме реестровых данных (семантических характеристик земельных участков) и содержит:

  • сведения о расположении участков в различных административно-территориальных и других образованиях (федеральная земля, земельный округ, община, часть общины (квартал), флур, земельный надел);

  • информацию о землевладельцах в соответствии с данными поземельной книги;

  • данные о местоположении недвижимости (улица и номер дома или межевая полоса);

  • сведения о площади земельного участка;

  • информацию о фактическом виде землепользования в соответствии с установленной законом классификацией;

  • оценку стоимости земли (для сельскохозяйственных земель);

  • специальную информацию (по охране памятников, загрязненным территориям, незавершенному строительству).

Результаты геодезических вычислений содержат следующие данные:

  • протоколы измерительных работ (чертежи, журналы наблюдений, координаты);

  • протоколы расчетов (трансформирование результатов прежних измерительных работ в геодезические координаты, а при необходимости в предварительные координаты).

Кадастр недвижимости в Германии ведется в цифровом виде с начала 70-х годов XX в.

В земле Нижняя Саксония ведение книги кадастра недвижимости автоматизировано с 1984 г., цифровая карта кадастра недвижимости почти полностью готова. Автоматизированная книга и карта кадастра недвижимости связаны между собой посредством номера и координат участка.



Поземельная книга и кадастр недвижимости в Германии из-за исторически сложившегося различного их назначения (гарантия собственности на землю и основа для земельного налогообложения) возникли отдельно, и только после появления Устава поземельной книги между этими двумя реестрами определилась связь.
Рисунок 5. Структура кадастра недвижимости Германии

Согласно этому документу кадастр недвижимости создается как государственный реестр. Распоряжение о поземельной книге предписывает обратную связь поземельной книги с данными кадастра недвижимости и необходимость внесения кадастровых данных в поземельную книгу. Сохранение соответствия двух реестров гарантируется общим распоряжением министра юстиции «О сохранении соответствия между поземельной книгой и кадастром недвижимости».

В последние годы происходит объединение земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. Оно осуществляется в несколько этапов.


  • Первый этап.

Обмен данными электронным путем (при условии, что поземельная книга и кадастр недвижимости ведутся в электронной форме).

  • Второй этап.

Техническая интеграция с помощью единой базы данных. При этом разделение организационных функций между Управлением земельного кадастра и Поземельным управлением остается. Поземельное управление ведет разделы I—III Поземельной книги, а Управление земельного кадастра составляет перечень информации.

  • Третий этап.

Полная интеграция под руководством одного (нового) учреждения.

На завершающем этапе создается единая земельно-информационная служба Германии, что соответствует общим стремлениям большинства западно-европейских государств.


1.2.2.4. Реестр недвижимой собственности в Дании.


В Дании ведение земельного кадастра и регистрации прав рассредоточены между различными министерствами и ведомствами. Вопросами регистрации прав ведает Министерство юстиции в лице судебного департамента, вопросы землеустройства и кадастра ведет Национальная служба геодезии и кадастра, которая подотчетна Министерству жилищного строительства, а за организацию рационального использования земель и их охрану отвечает специальный департамент планирования Министерства природных ресурсов и энергетики. Оценкой земель занимается Министерство налогов и сборов (по данным на 2001г.).

Исключительное право на осуществление землеустроительных работ в Дании имеют только аттестованные землемеры, объединенные в Национальную ассоциацию.

В силу исторических причин Дания имела три реестра недвижимого имущества:


  • кадастровый;

  • земельный (поземельная книга);

  • муниципальный реестр недвижимой собственности.

Кадастровый реестр является основным реестром недвижимой собственности, в котором фиксируются уникальные обозначения земельных участков. Изменения существующих земельных участков недействительны до их регистрации в земельно-кадастровой системе, которую поддерживает Национальная служба геодезии и кадастра Дании (Kort-og Matrikelstyrelsen).

После регистрации изменений в документах кадастра Национальная служба геодезии и кадастра уведомляет о них службы земельного и муниципального реестров недвижимого имущества,

В настоящее время земельный кадастр Дании включает в себя:


  • реестр земельных участков (2,5 млн. номеров земельных участков с указанием площади, количества участков, правовых ограничений), который был в 1986 г. компьютеризирован;

  • кадастровую карту, где отражается каждый земельный участок, которая была компьютеризирована в 1987г.;

  • ведомости изменения (измерения) границ (2 млн. дел);

  • реестр контрольных точек, используемый для кадастровой съемки, где имеются координаты 3,6 млн. точек.

Независимые кадастровые управления существует в Копенгагене, муниципалитете Фредериксберг и на Фарерских островах. В Гренландии имеется только земельный реестр.

Земельный реестр (поземельная книга) представляет собой децентрализованный реестр, размещенный в 85 окружных судах Министерства юстиции. Земельный реестр содержит юридические сведения о земельном участке: о правах на недвижимость, имена правообладателей, закладные, сервитуты и т. д. Хранителем Земельного реестра является судья окружного суда, который проводит проверку поданных документов перед их регистрацией. Государство является гарантом правильности содержания Земельного реестра.

Муниципальный реестр недвижимой собственности содержит данные об оценке земель и строений и используется для сбора земельных налогов. С этим реестром связан Реестр строений и жилых помещений.

Кадастр Дании был компьютеризирован в период с 1984 по 1988гг. В настоящее время в стране разрабатывается концепция перехода к цифровому формату, который будет использоваться при обмене информацией между аттестованными землемерами и Национальной службой геодезии и кадастра. Наряду с геодезическими работами задачей Национальной службой геодезии и кадастра является создание цифровой кадастровой карты Дании.

Информация в кадастровой системе содержит данные об участках, каждый из которых имеет свой номер. В эти данные входят номер файла, куда отнесен участок, срок последнего утверждения изменений и другие сведения, важность которых определяет кадастровая коллегия. В базу данных входит также информация, поступающая от геодезистов: площадь участков, каждой частной дороги, водоема и т. д. Она содержит также данные о всех обязательствах и включает кадастровую карту. Кроме того, для удовлетворения потребности в информации для планирования землепользования Министерство сельского хозяйства Дании и земельное информационное бюро разработали обширную базу данных и автоматизированную систему обработки данных с учетом параметров, характеризующих почвенные, лесные, водные и сырьевые ресурсы. Эта система работает с 1975 г. Система обработки данных основана на применении для тематического картографирования. Она приспособлена к датской почвенной классификации. Сбор данных о почвах начали в 1975 г. и завершили в 1980 г. Результатом стали 400 листов многоцветной карты в масштабе 1:50000. Затем карта была оцифрована для составления компьютерных почвенных карт разных масштабов и с различными сочетаниями параметров.

Кадастровая карта покрывает полностью территорию Дании и существует на протяжении 200 лет. Периодически происходит ее обновление, которое до 1985г. осуществлялось простым копированием на бумажную основу. Новые электронные кадастровые карты создавались с 1997 г. в районах с активной кадастровой деятельностью.


1.2.2.5. Кадастровая система Испании и фискальный кадастр недвижимости территории Навары (провинция Испании).


В Испании под кадастром понимается совокупность данных о недвижимости в городах и сельской местности с указанием площади, границ, выращиваемых культур или иного использования земли, оценки стоимости, а также других физических, экономических и юридических сведений.

Кадастр содержит информацию, характеризующую недвижимость по следующим признакам:



  • сведения о собственнике, включающие данные о случаях передачи недвижимости, происходящие в результате различных действий, совершаемых собственником с недвижимостью: продажи, дарения, наследования, изъятия и т. д.;

  • данные о каждом отдельном земельном участке, в том числе его физические и экономические характеристики, включая оценку земель и целевое использование;

  • данные по налогообложению недвижимости, включая цену, ставку налога, размер и изменение налога.

Кадастровая информация используется не только налоговыми органами, но находит применение в таких областях, как:

  • планирование и управление городскими территориями;

  • развитие и управление сельскими территориями, что стало особенно актуальным после вступления Испании в Европейский Союз, политика которого направлена на жесткую регламентацию производства сельскохозяйственной продукции;

  • строительство и развитие инфраструктуры;

  • развитие деятельности служб социальной помощи;

  • решение земельных споров и других вопросов, касающихся недвижимости;

  • организация деятельности коммерческих культур;

  • охрана природы и экология;

  • проведение продаж и аукционов земельных участков или их отчуждение.

Административные органы и организации имеют доступ к кадастровой информации без каких-либо ограничений. Частным физическим и юридическим лицам также доступна кадастровая информация, если она касается самого собственника данной недвижимости или если ее запрашивают лица, доказавшие права на данную недвижимость. В других случаях частным лицам сведения о недвижимости третьих лиц, как правило, не выдаются. Подобные данные можно получить лишь по специальному разрешению соответствующих организаций.

Кадастр содержит сведения об изменениях физического, экономического и юридического характера. При этом изменениями физического характера считаются:



  • новое строительство;

  • пристройка, реконструкция, частичный или полный слом или снос существующих строений;

  • в области сельской недвижимости: изменения структуры посевных площадей или форм использования земель.

К изменениям экономического характера относятся перемены в использовании или назначении объекта недвижимости, если они не сопровождаются изменениями физического характера.

Юридическими считаются такие изменения, как:



  • передача права собственности или возникновение любого другого права;

  • выделение части объекта недвижимости, его разделение или объединение нескольких объектов.

Об изменениях собственники недвижимости или обладатели других вещных прав обязаны сообщить кадастровым органам. Для этого им необходимо подать заявление по установленной форме и в установленный срок. В соответствии с действующим законодательством, это обычно два месяца со дня совершения действия, повлекшего за собой кадастровые изменения. Документы, заверенные юридически или составленные на основании договоренности сторон, представляются в местные кадастровые или местные административные органы. Поступившие сведения проверяются юристами в органах местной администрации или техниками-архитекторами в кадастровых управлениях, обрабатываются соответствующим образом и передаются в генеральную дирекцию кадастра.
Рисунок 6. Кадастровая информация Испании


Невыполнение установленного законом требования расценивается как нарушение порядка уплаты налогов и ведет к применению различных санкций.

Сельский кадастр в Испании действует на 49 млн. га при общей площади страны 50 млн. га и ведется по двум основным направлениям:



  • инвентаризация земель для целей регистрации;

  • использование кадастра для налоговых (фискальных) целей.

После вступления Испании в Европейский Союз и происшедших значительных перемен в сельском хозяйстве выполнение этих работ потребовало более достоверных и точных знаний о территории.

При инвентаризации земель сбор кадастровой информации ведется по каждому муниципалитету, территория которого подразделяется на кадастровые полигоны. Полигон включает в себя кадастровые участки, которые могут подразделяться на субучастки в зависимости от выращиваемой культуры и продуктивности. Собираемая при этом информация может быть представлена в графической форме — в виде описания недвижимости и списков владельцев-арендаторов.

Описание недвижимости для сельского кадастра содержит информацию о недвижимости в целом и информацию о сооружениях (местонахождение, площадь), а также признаки, принимаемые по внимание при оценке: доходность, тип строений, использование и предназначение, зона или участок улицы и т.п.

Базы данных графической и семантической информации по сельской и городской территориям объединены в информационную систему, которая не централизована, а распределена по провинциям. Каждое территориальное управление самостоятельно поддерживает и осуществляет ведение баз данных, но с соблюдением единых правил, стандартов и форматов. Это позволяет иметь высокое качество и определенную гибкость единого централизованного контроля и управления кадастром.

Основными функциями территориальных управлений являются:


  • организация и поддержание в рабочем состоянии баз данных о земельных участках, находящихся под юрисдикцией данного территориального управления;

  • цифровая обработка картографических данных и передача их в центральную службу;

  • ведение баз данных, анализ информации, принятие решений, оказание услуг населению;

  • взаимодействие и обмен информацией с центрами автономных областей и территориальными управлениями более высокого уровня.

При этом используется открытая информационная сеть со стандартной операционной системой UNIX v.5, а также открытая «архитектура» аппаратных средств и стандартные базы данных, что гарантирует стыковку подсистем в единую систему, возможность ее расширения и связь с другими базами данных о недвижимости и земле.

Кадастр как система информации складывается из следующих подсистем:



  • Подсистема базовой информации представляет собой совокупность информации, связанной с физическими характеристиками недвижимого имущества: парцеллы, субпарцеллы, включая земельные участки под застройку, сооружения, а также характеристики почв и выращиваемых культур. Дополняется необходимой географической информацией, включенной в базовую информацию.

  • Подсистема географической кадастровой информации — это подсистема данных, являющихся основной для цифровой картографии. Включает в себя банк географических данных, соединенных с семантико-цифровым банком данных, на котором основаны остальные подсистемы.

  • Подсистема оценки содержит стоимостные показатели, которые определяются согласно действующим правилам о технических нормативах кадастровой оценки и постоянно обновляемым расчетным таблицам стоимостей.

  • Подсистема налогообложения обрабатывает информацию, получаемую из подсистем оценки и базовой информации или использует данные физических и экономических характеристик имущества, Устанавливает соотношение между кадастровой стоимостью и объектами налогообложения и налогоплательщиками.

  • Параллельно с кадастром в Испании существует Реестр прав на недвижимость, который представляет собой организацию, учрежденную для обеспечения надежности юридических сделок в отношениях между частными лицами, между частными лицами и предприятиями и между предприятиями.

В Испании наиболее прочные связи между кадастровыми и регистрационными службами прослеживаются в Наварре, где в 1982—1992 гг. была проделана работа по преобразованию фискального кадастра недвижимости территории Наварры в базу данных региона, которая получила название «Новые кадастры». Разработанная система не была замкнута и постоянно подвергалась модификациям и дополнениям. В результате преобразований «Новые кадастры» становятся основой Налогового реестра территориального богатства Наварры (НРТБН), предназначенного для универсального использования. Его деятельность регулируется Вольным законом от 10 марта 1995 г. Традиционно кадастр понимается как реестр объектов недвижимого имущества, содержащий его словесное и графическое отображение, а также оценку стоимости недвижимости для целей налогообложения. При создании НРТБН ставились более широкие задачи, которые предусматривали использование системы в условиях постоянной динамики недвижимости и непрерывных изменений информации, связанной с ней. Для достижения этого была проведена работа по следующим направлениям:

  • Выбран наименьший объем данных, на основе которого возможно создание кадастра.

  • Проведен сбор данных на местности с максимально возможной точностью.

  • Предусмотрены автоматизированная обработка и поддержание только тех данных, сохранность и актуализация которых обеспечены.

  • Разработана открытая модель новой кадастровой системы в виде банка данных территориальной информации, предусматривающего постоянное совершенствование системы в результате включения в нее новых слоев информации, тем самым расширяя число пользователей.

Действовавшие нормативы и технические процедуры были унифицированы, уровни ответственности и потоки информации между Правительством Наварры и местными административными органами — урегулированы. Было установлено, что кадастровая информация, помимо прочих целей, должна использоваться для взимания местных и регио­нальных налогов. В связи с этим при Правительстве Наварры (в ведении Департамента экономики и финансов) был образован Налоговый реестр территориального богатства, а на уровне местной администрации (мэрий) — муниципальные кадастры.

Поскольку муниципалитеты несут ответственность за актуализацию данных в кадастрах и их модификацию, в их обязанность входит передача информации в НРТБН, причем сведения эти должны в обязательном порядке базироваться на данных НРТБН. При этом любая мэрия может по своему усмотрению включать в кадастр дополнительные данные, необходимые для ее деятельности. Образованный таким образом комплекс получил название «Кадастровая система Наварры», которая децентрализует процесс получения информации, приближая источники ее получения к действительности, но в то же время концентрирует эту информацию в единую базу данных, гарантируя одинаковую степень обработки и целостность данных.

НРТБН — это свод сведений обо всем недвижимом имуществе Наварры, которое классифицировано по географическому признаку. Базовой географической единицей является участок земли, ограниченный замкнутой линией, определяемой по физическим, юридическим или административным критериям. Нельзя смешивать понятие кадастрового надела с понятием владения: надел или участок может совпадать, например, с дорогой или ее частью, с водной поверхностью или любым другим участком земной поверхности, который был выделен по той или иной причине. Участок земли может иметь ту или иную форму и занимать любую часть территории без заранее установленных ограничений или обобщений: разделение на участки проводится методом сплошной привязки к территории. Расположение каждого участка отражается графически на схеме распределения участков.

Кадастр Наварры, будучи территориальной информационной системой, может считаться индексированной пространственной базой данных, способной выполнять следующее:



  • Регистрировать графическую и семантическую цифровую информацию по каждой единице недвижимости отдельно и по всей территории в целом.

  • Оценивать совокупность и каждую отдельную единицу недвижимости в Наварре.

  • Обеспечивать муниципалитеты информацией.

  • Издавать картографический материал на всю территорию.

  • Автоматически выпускать учетные карточки парцелл.

  • Постоянно поддерживать реестр в актуальном состоянии.

В рамках этой системы удалось добиться целостности информации, достигаемой благодаря идентификации элементов различ­ных реестров и коммуникативным связям между участвующими

В настоящее время пользователи могут получать для территории Наварры цифровые кадастровые карты (масштаба 1:5000); карты населенных пунктов (1:500); карты выращиваемых культур (1:10 000); ортофотопланы территории Наварры (1:5000) т. д.

Помимо картографической информации, действующая ныне кадастровая система Наварры позволяет создавать в автоматизи­рованном режиме в течение 30 с учетную карточку парцеллы на каждую единицу городской или сельской недвижимости.

Этот документ содержит план парцеллы в масштабе 1:500, на котором также представлены соседние парцеллы с их кадастровыми номерами, контуры постройки и другие данные. Имеется также описание единицы недвижимости или парцеллы (кадастровый номер, использование, местоположение, площадь и стоимость), а также данные о собственниках. Учетные карточки используются муниципалитетами и частными лицами. В дальнейшем планируется включить в учетную карточку информацию урбанистического характера.

Основываясь на данных по каждому объекту недвижимости и на оценке, базирующейся на оценочных критериях, система позволяет провести оценку всех объектов недвижимости таким образом, что любые изменения экономического характера приводят к «автоматическим» изменениям в присвоенной им стоимости. Этот процесс начинается в муниципалитетах, где заинтересованные лица заполняют соответствующие бланки и прикладывают документы, на основании которых проводится обновление.

Важным видом деятельности кадастровой службы является такт же ежегодный пересчет стоимостных показателей, служащих ос­новой для налогообложения. Пересчет ведется либо на основании специальной таблицы, утверждаемой правительством Наварры, либо на основании оценочной шкалы, которая пересматривается муниципалитетом минимум раз в пять лет.

Основными причинами пересмотра шкалы являются: старение недвижимости, изменение условий классификации земель на городскую и сельскую, перемены экономического характера, новое строительство и т. д. Это сказывается на оценочных показателях.

Постоянное корректирование оценочной шкалы относительно прошлого года позволяет использовать в качестве основы налогообложения обновленные показатели. Пересмотр оценочных шкал начинается с разработки муниципалитетом соответствующего проекта. Этот проект делается достоянием общественности, проходит стадии обсуждения, согласования и в итоге направляется в комиссию при Управлении экономики и финансов, которая принимает проект или возвращает его на доработку в муниципа­литет.

Процесс постоянного обновления данных предполагает постоянный обмен информацией между НРТБН и муниципалитетами:


  • в первую очередь в компьютеры мэрий «загружаются» базы данных с отображением данных Реестра территориального богатства, но в сокращенном виде;

  • с заданной периодичностью, которая может быть и ежедневной, создается и передается архив трансакций (сделок), включаю­щий изменения, эквивалентные листам модификаций в кадастре;

  • эти трансакции после их утверждения обрабатываются и вносятся в базу данных, в результате чего создается Операционный дневник;

  • операционный дневник передается соответствующей мэрии для актуализации ее базы данных в сокращенном виде.

Вышесказанное относится к буквенно-цифровой информации. В картографии не столь важна срочность передачи информации о произошедших изменениях, тем более что большинство этих из­менений не находит отражения на планах.

Особенности обмена зависят от уровня автоматизации кадастра в различных районах Наварры. Если муниципалитеты не имеют средств автоматизации, то они направляют в НРТБН листы кадастрового обновления, на основании которых проводятся соответствующие кадастровые действия. Кроме того, выпускаются квитанции для уплаты муниципальных платежей, списки территориального налогообложения, в которых указываются в алфавитном порядке собственники и их данные: адрес, кадастровая стоимость недвижимости, база налогообложения и сумма к оплате.

Действующая в настоящее время в Наварре кадастровая система рассматривается как инструмент получения информации о территории. В отличие от общеиспанской системы кадастр Наварры используется многими административными службами для своих целей, поскольку данные, содержащиеся в реестре, достоверны, доступны, а применение новейших технологий позволяет использовать информацию НРТБН в целом и отдельными частями, избегая при этом дублирования и сокращая расходы.

В Испании основной единицей сбора, хранения и предоставления любой информации была выбрана парцелла. Каждый участок имеет свой идентификационный номер, называемый «кадастровый идентификатор», который присваивается всем владениям недвижимости, земельным наделам или строениям, которые на нем находятся. В случае если на участке находится больше одной единицы владений, кадастровый идентификатор включает в себя идентификацию каждой из них. Каждая единица служит основой для базы данных, в которую включаются все характеристики данной единицы вместе с ее идентификационным номером.

Таким образом, любой участок земли или любой объект недвижимого имущества может быть безошибочно идентифицирован и расположен на соответствующем месте, если в наличии имеются идентификационные номера составляющих его единиц. В то же время, если кадастровая база данных должным образом актуализирована, можно узнать характеристики недвижимого имущества, расположенного на любом участке земли.

Кодом идентификации, принятым в муниципалитетах, стал двух- и четырехзначный код полигона — парцеллы, позволяющий нумеровать последовательно парцеллы муниципалитета независимо от сельской или городской местности. Это особенно важно при изменении классификации парцеллы с сельской на городскую в градостроительных целях, так как в этом случае нет необходимости менять код. Принятый метод кодировки упрощает работу с парцеллами, расположенными в пригородных зонах или граничащими с незастроенными территориями. Он также решает проблему отдельно стоящих строений. Здание, построенное на сельской земле, будет иметь единый код, не противоречащий делению сельских парцелл. Посредством кода идентификации любая дополнительная информации может быть связана с парцеллой, что позволяет получать тематическую картографическую информацию в разнообразной форме: на экране в графическом виде, с использованием принтера или без него; в бумажном виде, включая фотобумагу «прямой» печати; на магнитных дисках для непосредственного использования потребителями.


1.2.2.6. Развитие геоинформационных систем Казахстана.


Геоинформационные системы в Республике Казахстан в последнее десятилетие развивались хаотически. Возможности ГИС в той или иной мере включались в пилотные проекты различных министерств, ведомств и учреждений, но, как правило, на локальном уровне. А программное обеспечение использовалось зачастую пиратское. Концепций построения таких систем также не было. Все это приводило к безрезультатному топтанию на месте. В целом, полноценное внедрение ГИС, как одного из мощных аналитических инструментов поддержки развития экономики государства, находилось в зачаточном состоянии.

В 2001г. в государственном предприятии «АстанагорНПЦзем», принадлежащем Агентству по управлению земельными ресурсами, открывался Отдел современных геотехнологий. Задачей отдела было - создание автоматизированной системы земельного кадастра (АС ЗК) г.Астаны. Отдел создал множество модулей, которые объединялись в единое целое - АС ЗК Астаны.

Предприятием, осуществляющим услуги по оформлению земельно-кадастровых документов, является «АстанагорНПЦзем», оно входит в систему ГосНПЦземов (научно-производственные центры по землеустройству и земельному кадастру).

При создании системы использовались следующие программные продукты: РСУБД Oracle 8, ArcView 3.1, ArcInfo 7.1. Для каждого модуля системы программировался свой интерфейс для ввода данных.

Прием заявлений от собственников земель осуществлялся с помощью модуля КЛЕРК «Прием документов». Одновременно заполнялись данные на собственника в атрибутивной базе данных АС ЗК. С помощью этого модуля производится и отметка о выдаче документов.

Движение кадастровых документов тоже отслеживалось программно. Каждый отдел предприятия, через который проходил документ, оставлял в базе данных отметку, по которой можно было в любой момент найти этот документ, либо узнать о степени его готовности.

Ввод графических данных производился с помощью модуля «Сквозное координирование», который представлял собой проект ArcView с необходимыми процедурами, созданными с помощью внутреннего языка (Avenue). Ввод осуществлялся в два приема.

Первый прием: подготовительные работы для натурных измерений. Он включал подготовку и генерацию абриса для печати, в котором отражались ситуация (трансформированные аэрофотоснимки масштаба 1:2000), опорные точки и их координаты, полигоны ранее оформленных земельных участков. Результаты измерений наносились на абрис.

Второй прием: после натурных измерений по координатам строится полигон земельного участка, ему присваивается идентификационный (ID) номер, он сохраняется в базе данных и генерируется План земельного участка и ведомость координат для кадастрового дела.

После ввода полигона в базу участку присваивается кадастровый номер. Для идентификации соседних участков на местности применяется просмотрщик АСТАНА, которым пользуются все отделы предприятия. Вьюер создан как проект ArcView, для него написаны скрипты, обеспечивающие поиск по адресу и по кадастровому номеру. Проект АСТАНА присоединяется к атрибутивной базе данных Oracle, что позволяет одновременно отображать графическую информацию и атрибутику к ней.

Для ввода данных по оценке земельных участков предназначен модуль ОЦЕНКА, который позволяет вводить все данные по оценке (дата оценки, зона, базовая ставка, пофакторные коэффициенты) и формировать бумажные отчеты по оценке для кадастрового дела.

Наконец, на модуль ЗЕМЕЛЬНЫЙ ОТЧЕТ возложены следующие задачи:



  • объединение данных по собственнику и земельному участку через атрибутивную таблицу «Правоотношения»;

  • ввод атрибутивных данных на государственном языке.

  • формирование и печать правоудостоверяющих документов на землю (государственных актов, планов земельных участков).

  • формирование и печать Нулевых разделов к земельно-кадастровой книге с информацией по конкретному участку.

Все эти разработки дали возможность поставить земельно-кадастровые работы на промышленный конвейер и сформировать базу данных.

Одновременно с формированием информационной системы внедрялись современные методы топографической съемки. Топографическая съемка ведется по «безбумажной» технологии - от прибора до создания цифровой модели местности.

Использование топологических инструментов ArcGIS 8 дало возможность уточнить площади всех контуров и использовать результаты уже в официальных данных.

Использование функций трехмерной визуализации модуля 3D Analyst придало картографической продукции более яркий и эффектный вид. А использование модуля Spatial Analyst облегчило работу топографических служб по построению элементов рельефа местности.

В техническом задании запланирован полный комплекс работ, то есть не только программирование интерфейсов и баз данных, но и создание самих данных по двум районам Актюбинской области на северо-западе Казахстана. Данные создавались для четырех необходимых для земельного кадастра тематических цифровых карт: земельно-кадастровой, топографической, почвенных разновидностей, геоботанической. Также создавались атрибутивные данные по всем сформированным на момент проектирования земельным участкам (идентификационные характеристики земельного участка, собственника и правоотношения между ними). Кроме того, необходимо было разработать механизм передачи и слияния этих данных в Областную и, далее, в Республиканскую базы.

Все это должно позволить спланировать технологический процесс таким образом, чтобы в будущем обеспечить тиражирование разработанных подсистем и устанавливать их по всей Республике, финансируя только создание данных, закупку техники и программных продуктов.

Накопленный опыт и изучение подобных разработок сопредельных стран помогли определить две основополагающие программные среды, в которых далее разрабатывались подсистемы: Oracle, как промышленная база данных, и ArcObject, как среда разработки интерфейсов и процедур представления как графики, так и атрибутов.

К БД ЕГРЗ предъявлялись такие основные требования: хранение данных, обеспечение целостности данных, разграничение доступа к данным, защита информации, высокопроизводительное предоставление данных. Основным инструментом проектирования логической структуры БД выбран Oracle Designer 6i, а средой функционирования БД - Oracle Server 8i. База данных содержит 102 таблицы, 24 представления, 4 процедуры - логика работы приложений из БД выделена на сторону клиентов.

В базе данных хранятся данные по следующим объектам земельного кадастра:


  • земельные участки: идентификационные, площадные, экономические и правовые характеристики

  • кадастровые кварталы: площадные и правовые характеристики

  • районы

  • области.

Хранящиеся в БД данные по субъектам земельных взаимоотношений делятся по нескольким категориям: юридические или физические, государственные или негосударственные, гражданство, организационно-правовые формы, адреса (проживания, прописки и т.д.), удостоверяющие документы, общепринятые коды (ОКПО, РНН, юридическая регистрации и т.д.), информация о руководителях.

В БД ЕГРЗ отражены два вида взаимоотношений: правоотношение между субъектом и объектом, ограничение между субъектами и объектами. В правоотношение включались такие характеристики: срок действия (дата либо интервал времени), документ - основание возникновения, правоудостоверяющий документ, весь участок или его часть, атрибуты аннулирования (дата и основание), кондоминиум и его участники, первичное или вторичное. Ограничение содержало: срок действия (дата или временной интервал), основание возникновения, атрибуты ликвидации (дата и документы), субъекты - участники, контролирующие органы, весь земельный участок или его часть.

При создании базы были разработаны справочники со следующими свойствами: многоуровневые, постепенная детализация от уровня к уровню, республиканского и местного значения, утвержденные на республиканском уровне. Справочники создавались для обеспечения возможности детализации и генерализации, использования утвержденных значений и кодов, упрощения запросов.

При разработке базы данных был применен ряд технических решений. Внедрение первичного ключа записей уровня района обеспечило слияние уникальной в пределах района числовой последовательности с кадастровым номером района. Адресная система земельных участков позволила уникально идентифицировать местоположения земельных участков в пределах как республики, так и любого административно-территориального образования. Разграничение доступа к данным на основе возможностей СУБД Oracle и функции добавления новых таблиц обеспечило просмотр информации в удобном для конкретного пользователя виде.

Как уже говорилось, для эффективной эксплуатации БД были разработаны и утверждены классификаторы и справочники, включающие в себя следующие категории:


  • Административно-территориальные единицы

  • Административно-территориальное деление

  • Виды прав

  • Категории земель

  • Виды угодий

  • Виды ограничений и обременений

  • Виды документов

  • Виды почв

  • Характеристика почв

  • Целевое назначение

  • Справочники по геоботанике

  • Виды удостоверяющих документов

  • Организационно-правовые формы субъектов

  • Хозяйственное состояние земель

  • Страны мира

  • Виды платежей

Для ввода и редактирования справочников также была разработана целая группа интерфейсов. Все справочники спускаются с верхнего (республиканского) уровня в нижний (областной, районный), очень малая доля справочной информации вводится на местном уровне.

В базе геоданных хранятся данные для графического отображения следующих объектов: Здания и сооружения; Топография (линейная, полигональная, точечная); Земельные участки; Границы учетных кварталов, сельских округов, населенных пунктов, районов; Угодья (линейные, точечные, полигональные, площадные); Почвенные разновидности; Ботанико-кормовые угодья; Тригопункты. Для ввода геоданных создан специальный интерфейс, в котором разработчики постарались использовать всю мощь ArcObjects.

Для тех районов, где еще используются так называемые традиционные методы геодезических измерений (оптические теодолиты, стальные рулетки), был написан модуль «Гео-мастер». Модуль служит для расчета координат по натурным измерениям, включает алгоритмы расчета теодолитного хода, прямой и обратной засечки. Рассчитанные координаты выгружаются в ЕГРЗ с помощью модуля «Ситуации».

При работе с координатами использовался встроенный в ArcGIS механизм поддержки множества проекций и систем координат. Для отображения информации о координатах любой точки в любой из используемых в данном регионе картографических систем был разработан отдельный интерфейс.

На уровне района разрешено проводить ввод и редактирование данных только по земельным участкам. При построении полигонов земельных участков использовались стандартные инструменты «Замыкание» и «Трассировка», что обеспечило их корректную топологию и возможность дополнительной проверки по критерию наложения при переносе полигона в базу геоданных. Все инструменты, использовавшиеся для построения полигонов, и некоторые дополнительные процедуры скомпонованы в единый модуль «Работа с геобазой».

Для просмотра атрибутивных и графических данных предназначен интерфейс Viewer. Функционально он ищет участок по любым доступным атрибутам, либо выдает информацию по щелчку кнопкой мыши.

Для формирования земельно-кадастровых дел необходимы бумажные отчеты по характеристикам земельного участка. Эти функции реализуются через интерфейс ОТЧЕТЫ по геобазе.

Все отчеты формируются в среде MS Office Excel, что дает возможность не только печатать их, но и формировать дополнительные электронные документы. Для формирования и печати отчетов на основе атрибутивных данных, а также для поиска данных по атрибутике разработано еще несколько интерфейсов: Отчет «Нулевой раздел земельно-кадастровой книги»; Отчет в налоговые органы; Поиск по БД.

Последним модулем, разработанным в рамках проекта, была подсистема по формированию данных для Земельного баланса - ежегодного обобщающего отчета по земельному кадастру. Его основное предназначение - автоматизация работы районных и областных земельных комитетов, а также Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. Модуль позволяет формировать утвержденные формы общегосударственной статистической отчётности.

Программный модуль «Земельный баланс» работает в трёх режимах: Земельный баланс районного уровня; Земельный баланс областного уровня; Земельный баланс республиканского уровня. Все данные формируются в нижнем звене, а на уровне области и Республики данные просто импортируются и автоматически складываются.

Для отображения данных была создана специальная библиотека условных знаков масштабов 25 000, 5000, 2000, дополняющая наборы, входящие в состав ArcGIS. Генерация кода стиля велась по справочникам и классификаторам атрибутики.

В целом создание АИС ГЗК Казахстана, как основной части ГИС государства, имеет огромные шансы на успешное завершение. Несомненно, большая роль и заслуга тут принадлежат Агентству по управлению земельными ресурсами и Правительству страны.


1.2.2.7. Кадастровая реформа в провинции Квебек (Канада).


В настоящий момент Квебек имеет около 3,5 миллионов единиц собственности. Первоначальные 700 тысяч участков представлены на 1450 планах, существующих с 19 века, естественно, что в значительной части этих планов имеются существенные ошибки, многие уже не соответствуют действительности. С течением времени участки разделялись, здания преобразовывались, поэтому впоследствии при регистрации было выявлено около 350 тысяч планов земельных участков, которые никогда не переносились на общую карту. Приблизительно 850 тысяч объектов недвижимости не имело специального номера, частично в силу того, что владельцы производят разделение своей собственности без регистрации этих изменений. В результате кадастр по состоянию на начало 90-х годов 20 века не мог больше играть роль всеобщего реестра собственности и прав на нее в провинции Квебек. Данная ситуация стала узким местом для владельцев, желающих реконструировать или обновить здания, продать собственность или совершить другие сделки с недвижимостью.

В 1992 году правительство Квебека решило обновить кадастр, что должно обеспечить точное, однозначное описание деления земель провинции и создание полного, надежного, основанного на применении вычислительной техники, непрерывно обновляемого реестра земель, а также соответствующего программного средства учета земли и других объектов недвижимости.

Назначение публикации прав на недвижимость:


  • Способствовать и обеспечивать подтверждение каждым правообладателем своих прав на недвижимость.

  • Защитить права собственников.

  • Свободно осуществлять права на недвижимость.

Система публикации прав не создает и не дарует каких-либо прав, факт регистрации сделки в государственном реестре не дает никаких дополнительных прав на объект. Возникновение права является результатом подписания соглашения или договора двумя сторонами сделки. Однако запись договора или сделки в реестр земель приводит к опубликованию прав (продажа, залог, сервитут и пр.), что означает, что данный человек или компания является держателем недвижимости.

С момента создания система регистрации земель претерпела очень незначительные изменения. До сегодняшнего дня граждане покупают недвижимость, и служащие системы регистрации земель регистрируют сделки в 73 регистрационных офисах.

В 1997 году в соответствии с предложением министра юстиции правительство Квебека решило модернизировать систему публикации прав для того, чтобы приспособить ее для нужд современного общества. Фактически, вся информация, связанная с правами на недвижимость, записанная на сотнях миллионов страниц, в том числе земельный реестр и другие документы, хранились в каждом регистрационном подразделении провинции. Т.к. большая часть этих документов находилась на бумажных носителях, обновление земельных реестров все еще проводится вручную в нескольких регистрационных офисах.

Хранение значительной части действительных до сих пор документов на бумажных носителях, включая определенные экземпляры старше 150 лет, влечет за собой ряд проблем, такие как:



  • Хрупкая структура и значительный износ множества уникальных документов требуют осторожного обращения с ними

  • Хранение бумажных документов влечет за собой постоянное увеличение стоимости в связи с содержанием необходимых для их хранения помещений.

  • Бумажные документы стали препятствием для попыток улучшить сервис, например, предоставить возможность доступа к информации удаленно или создание и использование ссылок между различными файлами.

Одним из требований к модернизации системы публикации реестра недвижимости и прав на нее является реализация новой компьютерной системы, обеспечивающий помимо всего прочего удаленный доступ к информации и online-регистрацию данных. Правительство провинции вступило в партнерское соглашение с частными предприятиями Квебека для реализации этой программы.

6 мая 1992 года правительство провинции Квебек обратилось в Министерство по природным ресурсам с просьбой обеспечить выполнение программы реформы кадастра Квебека. Цель данной программы – обновить кадастр Квебека путем проведения полного и точного описания 3,5 миллионов объектов частной собственности на территории провинции на основе и с использованием современных информационных технологий.

Для успешной реализации столь амбициозных планов было необходимо заново пересмотреть единую кадастровую систему Квебека с юридической, технологической, методологической и финансовой точек зрения. Правительство также запланировало разработку автоматизированной геоинформационной системы управления данными кадастра, включающую в себя полный функционал соответствующих мероприятий управления и контроля. Эти меры считаются наиболее эффективным в экономическом плане способом обеспечения целостности и согласованности кадастровых данных. Т.к. новая система кадастрового учета (реализация кадастрового плана) основана на информационных технологиях, правительство также будет иметь возможность передавать и получать кадастровые данные через интернет.

Процесс кадастровой реформы основан на применении опыта в землеустройстве и кадастровом делении общественного и частного секторов, и в результате будет создана надежная, компьютеризированная и постоянно обновляемая кадастровая карта Квебека.

Цели реформы:


  • Создание полной и точной картины деления земель Квебека, которая станет механизмом для описания собственности с целью внедрения системы публикации прав на недвижимость.

  • Обеспечение постоянного обновления кадастра, при этом каждое новое деление земельного участка и преобразование недвижимости фиксируется в кадастре до публикации.

  • Преобразование кадастрового плана в разноплановый инструмент, который можно будет использовать в совокупности с другими тематическими картами (например, карты границ административных районов, электронное деление и манипулирование границами, топография, оценки земель, карты общественно полезных инфраструктур и т.д.).

Правительство Квебека учредило специальный фонд для финансирования программы кадастровой реформы. Доходы фонда прямо пропорциональны уровню активности на рынке недвижимости. Среди всего прочего, они включают в себя суммы, собранные за регистрацию сделок с недвижимостью и продажу кадастровой продукции (информация).

Работы по обновлению кадастра были начаты в 1994 году и к концу реформы в 2011 году кадастр Квебека будет содержать приблизительно 4 миллиона связанных пространственных объектов. Кадастровая оценка стала существенным элементом в оптимизации этих группировок земельных участков. Это задача включает как описательные (наименование владельца, информация о владении, приобретении в собственность и т.д.), так и пространственные (графические) данные (участок и описание).

Благодаря мощности компьютеров и разработке локального программного обеспечения управления данными, правительство Квебека, муниципалитеты и все другие пользователи кадастра имеют возможность работать со значительным объемом кадастровых пространственных данных с помощью систем ГИС.

Правительство разработало 4 информационные системы для обеспечения эффективного планирования, контроля выполнения обязательств, контроля качества продукции, администрирования специального фонда и обработки и распространения (публикации) данных.



  1. Система управления обновлением кадастра

Цели: ввод, хранение, обновление и контроль данных о недвижимости

Функции:


  • Импорт картографических данных с карт административных районов, топографических, кадастровых карт, муниципальных ведомостей оценки недвижимости и т.д.

  • Редактирование и создание наилучших возможностей использования картографических данных для программных и контрольных целей.

  • Контроль качества ввода данных от землеустроительных (геодезических) фирм.

  1. Система управления кадастром

Цели: ведение кадастра Квебека

Функции:


  • Контроль качества данных, собранных в результате обновления договоров и других проводимых операций с кадастром.

  • Объединение новых кадастровых данных в официальный банк данных

  • Проверка целостности семантических (с использованием ПО Oracle) и картографических данных (с использованием ПО Arc/Info), связанных с земельными участками.

  1. Система управления фондом финансирования реформы

Цели: управление финансовыми ресурсами для реализации реформы

Функции:


  • Управление доходами, расходами и бюджетом специального фонда, учрежденного для финансового обеспечения программы реформы (с использованием ПО Oracle).

  1. Система управления распределенной информации о кадастре через Интернет

Цели: управление распределенными данными и обменом через Интернет.

Функции:



  • Автоматизация распространения и обмена данными

  • Online-консультации по кадастровому плану Квебека

  • Электронная коммерция

Со времени начала реформы все кадастровые планы обновляемых участков создавались в двух экземплярах: на бумажных носителях и в электронном виде. Однако после Постановления о Кадастре (Cadastre Act) электронная версия данных об участке стала иметь приоритет перед бумажной там, где существовала разница в этих двух вариантах. Кроме того, если одна из версий была потеряна или повреждена, вторая копия данных использовалась для ее восстановления.

Обновление кадастрового плана:

1. Сбор информации

Источниками кадастровых данных являются:



  • существующие кадастровые планы и другие документы архива

  • журналы регистрации прав собственности

  • копии документов, предоставленных владельцами земли

  • оперативная геодезическая съемка на местности

2. Подготовка нового кадастрового плана

  • объединение участков без изменений, если уже имеющаяся в кадастре информация о них корректна

  • исправление неточностей, если объекты представлены с ошибками

  • создание новых объектов для земельных участков, не отраженных в кадастровом плане

  • объединение участков или частей участков в единый объект

Если участок корректно представлен в кадастровом плане, землеустроители включают его в новый план и присваивают ему номер. Иначе, после исправления ошибок, присваивается новый номер участка и затем переводится в новый кадастровый план.

3. Встречи с владельцами недвижимости

Во время общественных встреч, на которые приглашаются все владельцы собственности, землеустроители записывают замечания собственников в отношении того, как их участки отображены в новом кадастровом плане.

4. Корректировка кадастрового плана до вступления в законную силу

Кадастровый план корректируется в соответствии с замечаниями владельцев недвижимости и последними сделками. С этого момента кадастровый план становится официальным.

Первые попытки создать современную информационную систему учета недвижимости и регистрации прав на нее на основе информационных технологий с использованием вычислительной техники были предприняты в 1992 году, когда началась разработка информационной системы кадастра недвижимости (земельных участков и зданий и сооружений на них). Реформа кадастрового деления Квебека началась в 1994 году и должна быть завершена в 2011 году. В 1997 году правительство Квебека приняло решение компьютеризировать земельный реестр, данные которого до этого момента хранились в виде бумажных документов, многие из которых пришли в негодность, и содержали значительную часть ошибок и неточностей. Следует отметить, что исторически земельный реестр Квебека содержал информацию не только об объектах недвижимости как таковых, но и сведения о правах владельцев недвижимости. Т.о. земельный реестр фактически представляет собой реестр прав на недвижимость и сделок с ней. В результате была создана информационная система земельного реестра, однако информация об объектах недвижимости и правах на нее перенесена в нее только частично. Поэтому текущее состояние информационных систем следует оценить как реализованное на 60%.

Т.к. одним из главных назначений ведения учета объектов недвижимости являлось и является закрепление и защита прав собственников, в основе информационных систем лежат права на недвижимость и регистрация (учет) сделок с недвижимостью, т.е. трансформации этих прав.

Разработка и создание информационных систем по учету недвижимости ведется по заказу правительства Квебека, финансируется за счет местных сборов за регистрацию сделок с недвижимостью и предоставления информационных услуг, разрабатываемые системы являются централизованными в пределах провинции, единая централизованная информационная система учета недвижимости Канады отсутствует.

В настоящий момент существует две информационные системы учета объектов недвижимости: кадастр и земельный реестр. Фактически кадастр используется для учета объектов недвижимости, а земельный реестр содержит информацию о правах на объекты недвижимости и правообладателях. Степень интеграции в настоящий момент достаточно низкая, несмотря на создание сервиса online-регистрации сделок с недвижимостью, что обусловлено:


  • Разделенным во времени принятием решений по созданию различных информационных систем и в связи с этим несогласованностью разработчиков в плане обеспечения интеграции и взаимодействия систем.

  • Частичной реализацией проектируемых информационных систем.

  • Неполнотой представленных в новых базах данных сведений об объектах недвижимости и правах на нее.

Информационные системы учета недвижимости были реализованы с помощью СУБД Oracle, в качестве ГИС использовалось Arc/Info.

1.2.2.8. Земельно-кадастровые и регистрационные системы в разных штатах США.


Для Соединенных Штатов Америки отличительной чертой является политическая стабильность. В течение длительного времени в стране не происходило никаких изменений, затрагивающих ее основы. Это касается как законодательства, так и порядка использования земель. По мере освоения территории земельная политика государства наряду с гарантией абсолютных прав собственности все больше включала элементы общественного контроля за использованием земель. Эта тенденция усиливалась, несмотря на традиционно минимальное вмешательство в частную собственность со стороны государства, осуществлявшееся в основном на уровне местных властей.

Основной единицей земельной собственности в США является индивидуальный земельный участок, имеющий три характерных признака: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте, наряду с индивидуальными участками, показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Такая карта, независимо от точности, представляет интерес для широкого круга пользователей.

Выполнение кадастровой съемки, ведение земельных (регистрационных) архивов 31 штата, где хранятся свидетельства о собственности на земли, находившиеся ранее в общественной собственности, а также ведение различных земельных информационных систем в США сосредоточены в землеустроительном бюро (Bureau of Land Management), которое является подразделением американского Департамента внутренних дел. Бюро отвечает также за учет и регистрацию государственных земель. В земельных архивах бюро нет данных по штатам, составляющих 13 первоначальных колоний, земли которых никогда не были в собственности федерального правительства. Информация об этих землях находится в архивах соответствующих штатов.

Разные штаты неодинаково ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы.

К настоящему времени в стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Земельная многоцелевая регистрационная система, используемая с 1974г. в округе Форсис штата Северная Каролина, базируется на современной технологии, широко использующей компьютерную технику, современные достижения геодезии и фотограмметрии, автоматизированное картографирование. В эту регистрационную систему данные о правах на земельную собственность заносятся в специальные указатели, сгруппированные как по парцеллам, так и по владельцам земельной собственности, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер, указывающий ее местоположение. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, которые переведены в цифровую форму. В настоящее время создается земельная многоцелевая регистрационная система на уровне всего штата Северная Каролина (в 1986 г. в ней принимало участие 65 из 100 округов штата).

Комплексная ресурсная и кадастровая учетная система на Аляске, разработанная Министерством природных ресурсов штата, включает шесть взаимосвязанных программ. Первая программа НАСА, обеспечивает 95%-ное покрытие территории штата унифицированной ресурсной фотографической съемкой в масштабе 1:63360 и черно-белой ресурсной фотографической съемкой в масштабе 1:120000. Фотоснимки систематизированы автоматической цифровой системой землеустроительного бюро. В результате выполнения второй программы на основе ортофотографического картографирования осуществляется геодезический контроль. Третья программа устанавливает прибрежные морские границы. Четвертая — введена для кадастрового картографирования, основными целями которого являются установление и маркирование границ земельных участков. Для этого в штате создана автоматизированная система регистрации земель, в которой будут храниться все поступившие данные. Целью пятой программы создания географической информационной системы является ресурсное картографирование, необходимое для осуществления эффективного регионального планирования. Шестая программа предполагает создание земельного информационного центра.

В штате Массачусетс земельная регистрационная система предназначена для улучшения процедуры передачи земель. Это обеспечивается наличием точных данных о правах на земельную собственность, формированием базы данных для реальной оценки земельной собственности с целью упорядочения налогообложения, обеспечением быстрого доступа к основным данным о земельных участках.

Кадастровая многоцелевая информационная система прибрежной зоны штата Висконсин имеет целью формирование базы земельных данных для проведения эффективного контроля за использованием земель.

Многоцелевая информационная система штата Калифорния предназначена для повышения устойчивости землепользования, объектов жизнеобеспечения и элементов, инфраструктуры в экстремальных условиях (при землетрясениях, пожарах, наводнениях).

Современная система земельного кадастра и государственной топографической съемки в США сохранила основные черты Декрета 1785г., изменяемого и дополняемого последующими законодательными актами.

По условиям кадастровой системы государственная территория была поделена с помощью квадратной сетки на участки со сторонами 6 миль. Система прямоугольной топографической съемки используется и в настоящее время. Она позволяет легко описать и найти любой земельный участок. Нет двух участков с одним и тем же наименованием.

Одним из подходов к формированию уникального идентификатора участка на основе географических данных о его местоположении является система USNG (US National Grid – государственная координатная сетка США), принятая Федеральным Географическим Комитетом США (FGDC) 13 декабря 2001 (стандарт FGDC-STD-011-2001).

Недостатком данного подхода (использование USNG) является невозможность прямого перевода указателей в системе USNG в географические или национальные координаты, требуется преобразование значений системы USNG с помощью некоторой программы для получения координат. Вторым недостатком является то, что сетка USNG использует метры как единицу измерения, а большинство информации о земле представляется в футах. Преимущество состоит в том, что существует один номер, который может использоваться в качестве идентификатора для связи с дополнительными данными различных систем и программа-транслятор может однозначно по метке USNG определять географические широту и долготу объекта и его координаты в государственной системе координат.

Предполагаемое использование системы USNG – предоставлять относительное местоположение внутри участка или как можно ближе к парцеллу, что даст информацию о расположении участка с точностью до одного метра. Для парцелл, меньших одного квадратного метра, указатель USNG должен быть приближен к парцеллу.

США разделены на 6 продольных зон (по долготе), которые обозначаются цифрой, и 8 поперечных зон (по широте), обозначаемые литерой. Т.о. каждой области (прямоугольной клетке полученной сетки) присваивается уникальный алфавитно-цифровой номер или указатель (GZD, например, 18S). Каждый указатель на область размерностью 6х8 покрывается специальной квадратной сеткой со стороной 100000 метров, где каждая ячейка сетки обозначается двумя уникальными литерами (например, 18SUJ – идентификатор специальной 100000-метровой клетки в указателе GZD 18S).

Координатная сетка использует термины значений восточного и северного смещения для определения позиции точки в пределах 100000-метровой области. Цифровой уникальный номер использует значения восточных и северных координат, при этом количество знаков номера зависит от желаемой точности указания местоположения. В стандарте USNG слева расположена восточная координата, а затем северная.

Если в национальной системе идентификации участков используется точность один метр, тогда идентификатор парцелла может иметь такой вид:

18SUJ2348306479,

где 18S – указатель зоны национальной сетки (GZD),

UJ – обозначение квадрата со сторонами 100000 метров внутри зоны сетки,

23483 – восточная координата (смещение) в метрах,

06479 – северная координата (смещение) в метрах.

Т.о. определяется местоположение точки с точностью 1 метр.

Число знаков в восточных и северных координатах может меняться в зависимости от специальных требований или характера приложения. Например, идентификатор парцеллы 18SUJ23480647 будет указывать на точку с погрешностью 10 метров, при этом в восточной и северной координатах используется по четыре, а не по пять знаков.

Землемерам иногда приходится согласовывать и одобрять использование земельных участков, на которых не была проведена топографическая съемка. В таких случаях применяется карта, неофициально продлевающая государственную топографическую сеть, даже если границы участков еще не определены на местности. Это позволяет отдавать в аренду участки для разработки нефтяных и газовых месторождений, а также регистрировать действия, совершаемые с государственными землями.

Такие карты не заменят официальную топографическую съемку, но они обеспечивают основу для различных видов землеустройства.

1.2.2.9. Ведение кадастровых работ во Франции.


Во Франции исторически сложилась своя довольно сложная система информационного обеспечения управления земельными ресурсами, в которой задействованы различные министерства и ведомства.

Французский земельный кадастр решает задачи, связанные с налогообложением (оценкой земель и обоснованием размера земельного налога), учетом земель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов.

Для ведения земельно-кадастровых работ в стране действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры.

Налоговые и кадастровые подразделения Франции взаимодействуют с Министерством финансов и Министерством юстиции, ведущим реестры дел.

Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации.

Кадастр содержит данные, получаемые из:



  • выписок из составленных нотариусами актов, сопровождаемых при необходимости документами о межевании, сданными в Ипотечное хранилище (Conservations des Hypotheques);

  • деклараций, представляемых собственниками и касающихся изменений, проведенных с участками и строениями;

  • налоговых материалов, получаемых при ежегодной инспекции коммун (Commune — мелкая единица административного деления, муниципалитет).

Кадастровая документация коммуны включает: кадастровый план, опись секции (легенды плана), кадастровую матрицу, а также дополнительную информацию, предназначенную для нужд кадастровой службы.

На кадастровом плане показывается изображение физического состояния земельной собственности (границы, координаты, деление), позволяющее определить ее площадь. Кроме того, кадастровый план дает представление о качестве земельной собственности. Для этого на нем показываются ареалы, выделенные на основе оценки возможности выращивания различных сельскохозяйственных культур, а также данные об отчуждении земельных построек.

План является основным кадастровым документом, он используется для установления (локализации) местоположения земельного участка и идентификации строений. План составляется для каждой коммуны и полностью охватывает ее территорию. Секция кадастрового плана представляет собой территорию, ограниченную стабильными границами (дороги, тропы, каналы и др.).

Обновление кадастровых планов в связи с изменением границ объектов недвижимости осуществляется непрерывно по мере поступления межевых документов. В связи с другими изменениями, связанными с размещением посевов сельскохозяйственных культур, застройкой, обновление планов проводится раз в год.

Парцелла является базовой кадастровой единицей. Она представляет собой участок земли, принадлежащий одному собственнику. Каждая парцелла идентифицируется по уникальному номеру внутри кадастровой секции.

Сводным документом для учета и оценки имущества, а также для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков служит кадастровая матрица.

Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит:


  • нумерацию (букву секции и номер плана);

  • ее адрес;

  • кадастровое содержание;

  • номер коммуны и землевладения;

  • указание произошедших изменений.

Дополнительная документация состоит в основном из файла путей сообщения и местностей, файла владельцев недвижимости коммуны, документации, касающейся застройки, и файла недвижимого имущества.

В настоящее время в материалах земельного кадастра содержатся данные о 41 млн. строений, 100 млн. парцелл, 30 млн. собственников, 7 млн. названий местности и дорог.

В кадастровом бюро коммуны документация компьютеризирована и постоянно обновляется на 1 января текущего года. Документация хранится в форме бумажных кадастровых матриц, микрофильмов или на электронных носителях.

Семантической информацией управляют с помощью унифицированных компьютерных программ, установленных с 1990г. во всех кадастровых бюро. Картографические компьютеризированные данные (сканированные и другие изображения) покрывают примерно 80% территории, остальные 20%, относящиеся к 46% населения, составляются с 1993г. в рамках соглашений, подписываемых местными органами власти с налоговыми управлениями.

Компьютерное управление кадастровыми планами осуществляется на единой платформе с помощью программы «PCI Vecteur» или «PCI Image». Открытие доступа к кадастровым данным, в том числе семантическими, было осуществлено во Франции через Интернет с 2001г. Для коммун, подписавших соглашение о сканировании и векторизации, применяется программа «PCI Vecteur». Для остальных коммун, где осуществляется генеральное сканирование планов, используется программа «PCI Image».

В соответствии с программой соглашений между налоговыми управлениями и местными органами власти продолжается сканирование кадастровых планов. Файлы со сканированными планами заменяют бумажные копии и служат базой для векторизации.

Информация в электронном виде может передаваться отдельными файлами.


  1. Файл названий местностей и дорог дает возможность кодировки этих объектов в каждой коммуне. Он используется дирекцией налоговой инспекции для кодирования адресов и может быть предъявлен каждому желающему.

  2. Подробный файл собственников на уровне коммуны содержит идентификатор и адрес физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью.

  3. Файл построек указывает тип (дом, квартира) и назначение (жилищный фонд, промышленное строение, каждого строения и его кадастровую арендную стоимость).

  4. Файл парцелл позволяет узнать тип культур, выращиваемых на каждом земельном участке или на его части, их площадь и ка­дастровую арендную стоимость.

Эти файлы ежегодно обновляются. Их можно получить для пользования за определенную плату. Файл названий местностей и дорог предоставляется любому желающему, остальные файлы предназначены только для органов местной администрации (коммун, департаментов, регионов) и учреждений, находящихся в государственном подчинении.

1.2.2.10. Регистрация недвижимости в Швеции.


В Швеции, как и во многих других странах мира, земельное право основано на давних традициях и обычаях. Она во многом аналогична системе Торренса, но не включает в себя документирование прав на недвижимость, осуществляемое регистрирующим органом.

Основными документами, определяющими технологию регистрации прав, являются: Земельный кодекс (1970), Закон о формировании недвижимости (1970), Закон о Гербовом сборе в органах по регистрации нрав на недвижимость (1984) и Закон о пошлинах в административных судах (1987).

В Швеции имеется 3,5 млн. единиц недвижимости. Единица недвижимости может состоять из одного или нескольких земельных участков. Недвижимость включает в себя не только землю и воду, но и «принадлежности» (здания, многолетние насаждения, дороги и др.). «Принадлежности» не являются частью недвижимости, если они были построены не собственником земли, а арендатором. Права на полезные ископаемые также не являются частью недвижимого имущества и не принадлежат собственникам земельных участков.

Ответственность за формирование и регистрацию недвижимости (разделение земли на единицы недвижимости; и регистрацию прав на недвижимость (права собственности и обременения) возложена на разные организации. Формирование и регистрацию недвижимости в реестре осуществляют областные кадастровые органы. В некоторых муниципалитетах за это несут ответственность муниципальные кадастровые бюро. В Швеции имеется 21 областной кадастровый орган и 39 муниципальных кадастровых бюро. Муниципальные кадастровые бюро находятся в ведении местных властей, но подконтрольны Национальной земельной службе.

Национальная земельная служба несет ответственность за развитие Системы банка данных о недвижимости — СБДН (после принятия Закона о реестре недвижимости СБДН с 1 июля 2000 г. называется Реестром недвижимости) и обладает правом контроля за формированием и регистрацией недвижимости.

Вся недвижимость зарегистрирована и внесена в Реестр недвижимости, который поддерживается Национальной земельной службой Швеции, областными и муниципальными земельно-кадастровыми органами, а также в Реестр прав на недвижимость, который ведется органами по регистрации прав на недвижимость. Последние являются частью семи районных судов, административно подчиняющихся Государственному судебному управлению.

В системе банка земельных данных для каждой единицы собственности имеется следующая информация:


  • административная область, в которой расположена единица собственности; адрес; расположение на кадастровой индексной карте; координаты собственности и зданий, расположенных на ней;

  • площадь единицы собственности;

  • оценочная стоимость для целей налогообложения;

  • имя, адрес, гражданский регистрационный номер владельца, условия приобретения собственности, цена покупки;

  • строительные планы и правила, затрагивающие единицу собственности;

  • закладные;

  • идентификационные номера карт и других документов в архивах.

Система банка данных по недвижимости содержит полную текстовую информацию из Реестра прав на недвижимость, Реестра недвижимости и Реестра планов регулирования землепользования. Графические данные хранятся в других системах, которые подключены к СБДН. Кадастровые карты приведены в цифровую форму, а данные общих карт внесены в базы данных.

Реестр недвижимости обязательно содержит кадастровую карту. Для сельских территорий сводная кадастровая карта масштаба 1:20 000 имеется в цифровой форме (оригиналы карты масштаба 1:5000 или 1:10 000 основаны на ортофотопланах). Кадастровые карты для городских территорий создаются в масштабе 1:1000 или 1:2000.

Кадастровая карта состоит из:


  • карты границ единиц недвижимости;

  • карты «принадлежностей», т.е. объектов недвижимости, связанных с землей, и обременении;

  • карты регулирования землепользования.

Основной принцип регистрации земель в Швеции состоит в том, что все записи ведения земельных дел в государственных и правительственных учреждениях открыты для доступа общественности. Это касается Реестра недвижимости и Реестра прав на недвижимость.

Пользование реестрами является платным. Пользователи оплачивают услуги копирования документов, выписки из реестров и пользование информацией СБДН в системе «онлайн». Дополнительно пользователи могут заказать сбор данных и выборки, тематические карты, а также оформить подписку на информацию о внесении изменений в реестры определенных географических областей и единиц собственности.

Оказание таких услуг возможно благодаря системе пространственных привязок банка земельных данных через систему координат с другими источниками информации. Благодаря системе пространственных привязок информация из банка данных может использоваться при работе с географическими информационными системами при управлении земельными ресурсами, что подтверждает многоцелевой характер шведского кадастра.

1.2.2.11. Описание информационной системы учета недвижимости Эстонии.


Развитие земельного кадастра Эстонии

Земельная реформа Эстонии началась сразу же после обретения независимости, т.е. в 1991 году. В 1990 был основан государственный земельный комитет Эстонии (Estonian National Land Board, ENLB), основными функциями которого являются проведение оценки земли для определения земельного налога, управление и поддержание земельного кадастра, регистрации всех преобразований, связанных с земельными отношениями. В октябре 1991 г. был принят Закон о земельной реформе, который определил формы собственности, права участвующих сторон и методы приватизации земли. В их число входили возврат земли бывшим владельцам (собственники земли до 21 июля 1940 г. или их наследники имели право обратиться с заявкой на возвращение им национализированной земли), выплата компенсации или предоставление адекватного земельного участка.

В последующие годы был принят ряд других законодательных актов, регулирующих правовые отношения по поводу недвижимости.

Кроме земельного комитета с земельной реформой тесно связаны Министерство сельского хозяйства, Министерство юстиции, Министерство окружающей среды, а также администрации муниципалитетов и округов. Более того, в Эстонии образована межправительственная комиссия, занимающаяся специальными вопросами проведения реформ, в которую входят представители перечисленных организаций.

Основными государственными реестрами Эстонии в сфере недвижимости являются:


  • Кадастровый реестр (земельный кадастр)

  • Книга регистрации прав на недвижимость (Title Book)

  • Реестр сделок с недвижимостью

Вспомогательными реестрами, используемыми совместно другими информационными системами, являются:

  • Адресный реестр Эстонии

  • Реестр наименований местностей

  • Реестр юридических лиц Эстонии

  • Реестр населения и граждан Эстонии

  • Другие реестры…

Степень реализации каждой из систем неодинакова, разработка и внедрение систем государственных реестров проводится согласно приоритетам, которые были выработаны при содействии Европейского союза в рамках Phare программы, включающей следующие проекты:

  • Развитие земельных информационных систем. Разработка стратегии для развития и реализации национальной земельной информационной системы Эстонии, сентябрь 1997 - март 1999

  • ЕС Phare проект Земельной реформы Эстонии. Содействие в ускорении земельной реформы и подготовке к вступлению ЕС в секторе земли, январь 1998 – май 1999

В рамках данных проектов были сформулированы основные состав, внутренняя структура и цели создания земельной информационной системы (LIS):

  • Кадастровая информационная система (CIS):

  • создать информационную систему, которая будет инструментом для того, чтобы помочь земельному комитету в выполнении его обязанностей хранения кадастра земли

  • Общенациональная земельная информационная система (LIS):

создать информационную систему, которая будет служить инструментом в планировании и управлении эстонского общества






Рисунок 7. Государственная Земельная информационная система
Кадастровый реестр (кадастр) содержит (CIS):

  • Кадастровый Земельный реестр:

  • Регистрация продаж и других сделок с землей

  • Кадастровые карты:

  • Кадастровый план

  • Кадастровая карта

  • Карта ограничений

  • Карта типов разрешенного использования земель

  • Карта оценки и качества земель (оценочное зонирование)

  • Кадастровый архив

Кадастровые данные состоят из:

  1. Алфавитно-цифровые кадастровые данные

  • номер парцелла (кадастровый код)

  • площадь

  • дата регистрации

  • адрес парцелла

  • и т.д.

  1. Пространственные кадастровые данные

  • угловые точки парцелла

  • границы парцелла

  • административные границы

  • и т.д.

Электронный реестр недвижимости.

Программное обеспечение электронного реестра недвижимости, разработанное по заказу Министерства Юстиции, предназначено для регистрации информации о недвижимости и управления соответствующими процедурами и процессами.

Электронный реестр недвижимости основан на централизованной архитектуре, в которой основной сервер расположен в центре обработки данных Министерства Юстиции, обслуживает все окружные (региональные) реестры недвижимости и является полной совокупностью данных по недвижимости. Для передачи данных удаленно используется телефонная сеть.

Это сложное процедурно-ориентированное системное решение, которое отслеживает и управляет работой пользователей в соответствии с действующими инструкциями. Для упрощения некоторых сложных операций регистрации недвижимости (преобразование отношений (прав) по поводу собственности, разделение зарегистрированной собственности) и для генерации исходящих текстов (документов) на Эстонском языке были применены алгоритмы искусственного интеллекта.

Электронный реестр недвижимости осуществляет автоматический обмен данными с национальным реестром земель. Было создано Интернет-приложение для просмотра данных электронного реестра недвижимости, в настоящий момент Министерство Юстиции тестирует данную систему перед опубликованием для всеобщего доступа.

Технические данные:

В качестве СУБД используется Microsoft SQLServer 6.5, основная часть процедурного кода содержится на сервере. В основном серверное решение было внедрено в 1999 г.

Программное обеспечение рабочих мест должностных лиц разработано с использованием объектно-ориентированного подхода Visual Basic 5.0 Enterprise, клиентские приложение легко интегрируются со стандартными компонентами Microsoft Office.

Для Web-приложений используются технологии ASP и VBScript.

Реестр недвижимости и регистрация сделок с недвижимостью.

Оценка недвижимости и регистрация сделок предназначены для мониторинга сделок с недвижимостью и проведения регулярной, а также исключительной оценок земли.

Проект оценки земли и регистрации сделок был запущен Управлением по земле (Land Board) при поддержке программы Европейского союза (EU Phare programme). Регистр был разработан компанией Datel.

Реестр недвижимости имеет постоянную связь с реестром земель с помощью системы "Кадастр земель", также разработанной фирмой Datel, ему также доступна связь с реестром лесов и оценочным регистрам муниципалитетов.

Оценочные данные также связаны с информацией об аренде недвижимости, которая была собрана через компании по недвижимости. Интернет-интерфейс и Web-приложения были разработаны для данных об аренде и вступивших в силу сделок с недвижимостью. В Бюро по оценке недвижимости Управления по земле применяются клиент-серверные решения для реализации поставленных задач.

Технические данные:

В качестве СУБД используется Oracle8 Enterprise Edition, распределенная БД c дополнительными опциями для обработки пространственных данных (Oracle Spatial) и расширенными возможностями репликации (Advanced Replication Option).

Основные процессы бизнес-логики реализованы на уровне БД, с испольованием Oracle Procedure Option и технологии PL/SQL.

Клиентские приложения реализованы в среде Visual Basic 6 Enterprise Edition, Visual C++ 6.0, а также с использованием GeoMedia 4.0 и GeoMedia Professional.

В Интернет-приложениях для представления графических данных использовались GeoMedia WebMap и WebEnterprise и Microsoft IIS. При этом для реализации использовались технологии ASP, Java Script и VBScript.



Информационная система по земле (земельный реестр).

Информационная система по земле содержит большинство регистров и картографических материалов Управления по земле Эстонии. Центральной частью информационной системы по земле является подсистема земельного кадастра, использующаяся для управления реестром земель и кадастровыми картами. Были разработаны соответствующие web-интерфейсы для всеобщего доступа к специальным сервисам.

Реестр земель включает БД кадастра страны, который с 1999 года была интегрирована в универсальную централизованную архитектуру. С этой целью была разработана глобальная сеть, использующую сеть коммуникации данных правительственных институтов.

Обмен данными между центральным реестром и локальными БД кадастра страны происходит постоянно, автоматически на основе репликации СУБД Oracle8 Enterprise Edition.

В 1999 была начата разработка и развертывание системы обработки пространственных данных (ГИС), первая версия была готова в мае 2000 года. Операции с пространственными данными тесно связаны с информационной системой земельного реестра и поэтому данные хранятся в единой БД централизованной архитектуры. Информационная система кадастра позволила отслеживать правильность и законность процесса регистрации с помощью функционала мониторинга и кадастровых операций. К концу 2001 года информационная кадастровая система была внедрена на территории всей Эстонии и все зарегистрированные пространственные данные были перенесены в единую БД.

Аналогично, алфавитно-цифровые и пространственные данные постоянно собираются на уровне центральной БД, позволяя предоставлять сервисы геоинформационной системы на территории всей Эстонии на уровне всеобщего реестра.

В конце 1999 года началась разработка части общедоступных сервисов, которые позволяют связаться через web-приложения с земельным реестром. На первом этапе было разработано программное обеспечение для решения основных землеустроительных задач. К 2001 число новых общедоступных сервисов было расширено, таких как быстрый запрос на кадастровый элемент, доступный также через WAP, и служба просмотра данных по земле. Сейчас разрабатывается универсальная система представления данных (UPS). Этот сервис позволит пространственные данные Управления по земле и данные других информационных систем представлять с помощью web-приложений без использования ресурсов специальных ГИС.

Совместное использование электронных данных системами регистра недвижимости (путем репликаций), оценки и регистрации сделок (прямой удаленный доступ) осуществляется через реестр земель. Муниципалитеты получают данные земельного реестра электронно.



Подсистемы ГИС в земельной информационной системе.

1. АРМ оператора кадастрового учета

Клиент-серверные приложения ГИС удобны для использования как в локальных, так и в глобальных сетевых структурах. Главный владеющий данными модуль информационной кадастровой системы позволяет регистрировать как семантические, так и пространственные данные кадастровой системы в соответствии с определенным регистрационным процессом. Оба вида этих данных хранятся в БД Oracle. Данные могут вводиться только приложениями информационной кадастровой системы, используя встроенную в БД Oracle бизнес-логику (процедурные возможности сервера БД, PL/SQL). Введенные пространственные данные открываются в формате Oracle Spatial, что позволяет использовать их различным стандартным программам ГИС (Geomedia, MapInfo, ESRI SDE, и т.д.). Geomedia 4 была внедрена в систему в качестве стандартного средства ГИС, она функционирует как сервер ActiveX, взаимодействуя с программами системы земельного реестра, и расширена некоторым набором специальных модулей, например:


  • Функции дизайна карты (автоматическая подготовка легенды)

  • Автоматический анализ (позволяет управлять пространственным анализом объектов на основе определенных правил)

  • Средство моделирования печати карты (используется для печати планов и карт, необходимых для работы кадастровой службы)

  • Редактор пространственных данных (перемещение границ областей, snapping, редактор объектов)

2. Доступные web-сервисы:

Специальные сервисы: решение основных землеустроительных задач

Приложения ГИС для использования в интранет Управления по земле муниципалитетами и землеустроителями позволяют землеустроителям просматривать кадастровые карты на фоне (подложке) различных растров, вводить и располагать на карте земельные участки с помощью ГИС, описывать и регистрировать их, а также формировать и печатать необходимые документы и картографические материалы для проведения кадастрового деления на основе первоначальных работ. Приложение является частью кадастровой информационной системы, зарегистрированные участки становятся доступными для просмотра всем операторам кадастра и другим землеустроителям.

Работы производились с сентября 1999 по декабрь 2000

Общедоступные сервисы: просмотр кадастровых данных

Сервис просмотра кадастровых карт позволяет просматривать на различных фоновых растрах карты административных границ Эстонии, расположение сельских муниципальных центров, геодезические пункты, границы элементов кадастрового деления и границы оценочных зон и почвенных зон (зонирование по качеству почвы). С помощью клика на объект (кадастровый элемент, геодезический пункт, оценочная или почвенная зона) в окне кадастровой карты отображается детализированная информация по соответствующему кадастровому элементу, пункту или зоне. Кадастровый участок может быть найден по спецификатору кадастрового участка или кадастровому (регистрационному) номеру недвижимости, расположенной на нем. Геодезический пункт можно найти по его спецификатору или наименованию. Произвольный кадастровый объект (район, зона) или область отображается по номеру листа на базовой карте или по наименованию некоторого элемента местности.

Кадастровая информационная система позволяет просматривать в различных масштабах карты административных границ, 1:50000 базовые карты, 1:10000 и 1:2000 аэрофотоснимки в качестве фоновых карт или базовую карту масштаба 1:10000. При использовании достаточного масштаба кадастровая информационная система отображает слой кадастрового деления или тематическую карту кадастровых участков, геодезических пунктов, оценочных и почвенных зон.

Работы по разработке и внедрению данных сервисов проводились в феврале – мае 2001 года. Тестирование и внедрение было проведено в апреле – мае 2001 года, сервис стал общедоступен с 05.06.2001. В настоящее время продолжается развитие данного сервиса.

3. Универсальная система просмотра

В настоящее время разрабатывается web-приложение, которое соединяло бы функциональность ГИС с информационной системой Управления по земле и/или внешних пользователей, использующий компонент универсальной системы просмотра в приложениях. Это позволит использовать функциональность приложений и расширить ее возможностями так называемыми host-приложений. Пользователи компоненты системы универсально просмотра смогут просматривать пространственные данные, содержащиеся в их БД, на фоне картографических данных Управления по земле как визуальные объекты. Кроме того, реализация подобного сервиса позволит расширить допустимые операции с данными объектами – просмотр детализированной информации по данным объектам или передача выделенного на карте объекта в новое приложение.

Реестр наследственных прав

Программное обеспечение для Реестра наследства было разработано по заказу Министерства Юстиции Эстонии в обеспечения хранения и доступа к информации о наследственных правах целях владения в объемах, оговоренных в законе о наследовании.

Данные о завещаниях, завещательные соглашения и сведения о расположении наследуемой недвижимости регистрируются нотариусами в реестре прав наследования. Разработанная информационная система позволяет вводить и анализировать информацию и формировать отчеты по наследственным правам на недвижимость.

Технические данные:

При разработке использовались СУБД Microsoft SQL Server 6.5, клиентские приложения реализованы в среде MS Access.

Разработка и внедрение информационных систем по учету недвижимости и регистрации прав на нее ведется в Эстонии с 1999 года. Большая часть разработок были завершены и внедрены в 2000-2001 гг., в настоящее время они успешно функционируют и находятся на стадии сопровождения, кроме того, ряд систем все еще находится в разработке (система online регистрации прав, универсальная система просмотра картографических данных). В целом текущее состояние блока информационных систем в сфере недвижимости можно оценить как реализованное на 80% .

В основу информационных систем по учету недвижимости положена централизованная клиент-серверная архитектура. Однако имеет место наличие нескольких информационных систем (земельный реестр и кадастровое деление в его составе, реестр недвижимости, система регистрации прав на недвижимость), которые интегрированы в достаточной для решения насущных задач учета и мониторинга недвижимости мере. Каждая из систем представляет собой либо распределенную базу данных, при этом обмен данными внутри системы происходит посредством предусмотренных стандартных средств используемых технологических решений (репликации), либо единую централизованную базу данных, взаимодействие с которой осуществляется удаленно с клиентских рабочих мест. Взаимодействие различных систем учета недвижимости осуществляется посредством предоставления сервисов для выполнения определенного ряда задач, например, верификации информации о земельном участке при регистрации некоторого права на него (обращение к земельному реестру), контроль за использованием земель и отчислением налогов (геоинформационная система с данными об оценочных зонах используется реестром недвижимости и прав на нее) и т.п. Т.о. можно сказать, что учет данных о недвижимости ведется с использованием нескольких хорошо интегрированных между собой информационных систем, каждая из которых является единым, централизованным средством для решения данной совокупности задач на территории всей Эстонии.

Для реализации информационных систем были использованы СУБД Microsoft SQL Server 6.5, Oracle8 Enterprise Edition, клиентские программы реализовывались в средах Visual Basic 5.0, Visual Basic 6 Enterprise Edition, Visual C++ 6.0, а также с использованием ГИС GeoMedia 4.0 и GeoMedia Professional.

В Интернет-приложениях для представления графических данных использовались GeoMedia, WebMap, WebEnterprise и Microsoft IIS. При этом для реализации использовались технологии ASP, Java Script и VBScript.

В целом задачу создания единой информационной системы учета объектов недвижимости можно считать решенной.



Каталог: files
files -> Тема конкурсной работы, руководитель (фио, должность)
files -> Рабочая программа по история отечества цикла
files -> Александр Николаевич Островский (1823-1886) Для чтения и изучения. Драма «Гроза». конспект
files -> Рабочая программа учебного курса «Литература» для 5 класса на 2015-2016 учебный год срок реализации: 1 год
files -> Курс «Риторика и стилистика»
files -> «Аристотель об этике»
files -> Реферат Сравнение взглядов на модель государства у Платона и Аристотеля
files -> Методический материал для медсестры процедурного кабинета
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12

  • 1.2.2. Опыт отдельных стран построения и использования систем учета и идентификации объектов недвижимости
  • 1.2.2.2. Автоматизация кадастра и поземельной книги в Австрии.
  • 1.2.2.3. Ведение кадастра недвижимости в Германии.
  • 1.2.2.4. Реестр недвижимой собственности в Дании.
  • 1.2.2.5. Кадастровая система Испании и фискальный кадастр недвижимости территории Навары (провинция Испании).
  • 1.2.2.6. Развитие геоинформационных систем Казахстана.
  • 1.2.2.7. Кадастровая реформа в провинции Квебек (Канада).
  • 1.2.2.8. Земельно-кадастровые и регистрационные системы в разных штатах США.
  • 1.2.2.9. Ведение кадастровых работ во Франции.
  • 1.2.2.10. Регистрация недвижимости в Швеции.
  • 1.2.2.11. Описание информационной системы учета недвижимости Эстонии.